Por lo tanto, está considerando comprar un apartamento cooperativo. Incluso a través de su vida diaria será casi lo mismo que vivir en un condominio, el proceso para comprar una cooperativa tiene diferencias sustanciales. Esta guía de diez pasos lo guiará a través del proceso de compra de una cooperativa. Como con cualquier transacción importante, tener ayuda experta es obligatorio. Su agente inmobiliario, corredor de hipotecas y agente de cierre deberían poder responder cualquier pregunta que tenga.
Paso 1: colocar una oferta
Asegúrese de que su agente esté familiarizado con las cooperativas. Si está comprando sin un agente, asegúrese de que su oferta se ajuste a los estándares establecidos por la Asociación Nacional de Cooperativas de Vivienda y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Es importante utilizar la terminología que corresponde con la vivienda cooperativa. Usted está comprando “acciones”, no una escritura. Además, está asumiendo un “arrendamiento patentado” del vendedor.
Paso 2- Organice el financiamiento de préstamos de acciones
Las cooperativas mantienen una lista de prestamistas preaprobados. Puede obtener esta lista de la oficina de gestión de la Cooperativa. Con frecuencia se incluye en el paquete de reventa o los estatutos cooperativos que tendrá la oportunidad de revisar. Esta es una lista de instituciones financieras que han firmado un acuerdo con la cooperativa para entregar sus acciones si no se realiza el préstamo.
“préstamos de acciones”, ya que las hipotecas cooperativas se conocen oficialmente, están disponibles en la mayoría de las variedades disponibles para hipotecas tradicionales. Los compradores pueden seleccionar desde tarifa ajustable, tasa fija o préstamos híbridos. Debido al riesgo adicional de escribir un préstamo de acciones cooperativas, las tasas generalmente son .25% más altas que las tasas prevalecientes para los condominios. La mayoría de los principales bancos se han metido en el negocio de hipotecas cooperativas, por lo que los compradores deberían poder encontrar financiamiento con una institución conocida y acreditada. Se requiere un pago inicial del 20% para una hipoteca cooperativa. Espere completar copiosos formularios y presentar registros financieros al agente hipotecario. El proceso para obtener una hipoteca puede tomar 2-3 semanas, así que comience temprano.
Paso 3- Revise y acepte las reglas y regulaciones.
El tablero de cooperativa Tiene un poder mucho más amplio que un tablero de condominios. Esta junta es elegida por los accionistas de la corporación y está facultado para hacer casi cualquier regla que no viole la ley. Aunque las juntas varían, probablemente habrá más reglas y regulaciones de las que podría encontrar en el condominio. Si tiene alguna actividad no tradicional en su vida, preste especial atención. Se sabe que los tableros restringen las mascotas, el almacenamiento de botes/motocicletas, la interpretación de instrumentos musicales y aplican horas tranquilas, incluso los fines de semana. Las reglas de la Cooperativa se le proporcionarán para su revisión antes del cierre. Asegúrese de revisarlos con cuidado. Si no puede vivir con una o más de las reglas, puede cancelar su contrato y recuperar su dinero. El período de tiempo para revisar las reglas y el proceso para cancelar su contrato varía de un estado a otro. Consulte con su agente o su Departamento de Vivienda de Estado para los plazos exactos.
Paso 4- Revise las finanzas y las actas de la Junta de la Cooperativa
Se requiere que la Corporación de Vivienda proporcione para proporcionar Compradores con estados financieros para al menos el año anterior, más en algunos estados. Debe revisar cuidadosamente las declaraciones para obtener evidencia de incorrección o inminente compromiso financiero. Si la corporación ha estado operando con pérdidas o guardando solo una pequeña reserva, su tarifa mensual podría aumentar significativamente en el futuro cercano. Si se encuentra una reparación o actualización importante en el horizonte, podría significar una evaluación especial, o un pago global, se requeriría que todos los propietarios. Esta hipoteca se reembolsa a través de una tarifa mensual adicional cobrada a todos los accionistas. La Junta puede sacar una hipoteca sobre una minoría de la objeción del accionista, sin embargo, todos deben pagar su porción. Al igual que con las reglas y regulaciones (ver Paso 3), puede objetar los estados financieros y decidir retirarse de la venta.
La corporación puede realizar más negocios que solo proporcionar viviendas. Algunos operan instalaciones de estacionamiento, poseen y alquilan viviendas fuera de las tiendas minoristas o realizan inversiones en papel. Como accionista de la corporación, ¡usted será propietario de todos estos activos! Asegúrese de verificar los balances para la salud financiera y una estrategia de inversión sólida.
Paso 5- Comprenda cómo funcionan los impuestos a la propiedad
Los impuestos a la propiedad funcionarán de manera diferente para un co- op que un condominio. La ciudad le cobrará la misma tarifa, pero la persona que paga y el método de calcular lo que debe es diferente. Los impuestos inmobiliarios casi siempre son más bajos que los condominios porque el edificio se evalúa en todo en lugar de como unidades individuales. Imagine que hay dos edificios idénticos, uno de los cuales es una cooperativa, la otra un condominio. El condominio se compone de 10 unidades individuales cuyo valor es de $ 100,000. Los impuestos adeudados en cada unidad llegan a $ 500 al año (o 5 molinos). La cooperativa se evalúa como una gran pieza de propiedad por valor de $ 500,000. Usando la misma tasa de millaje, el edificio debe impuestos de $ 5,000. Dividido entre los accionistas, esto es solo $ 250 al año.
Algunas cooperativas recaudan impuestos a la propiedad como componente de su tarifa mensual. Otros estados permiten que los accionistas se facturen directamente. Su prestamista puede agregar impuestos al pago mensual de la hipoteca y mantenerlos en custodia. Asegúrese de preguntarle al agente de ventas, al gerente cooperativo y a su agente hipotecario sobre el proceso de impuestos a la propiedad. No importa cómo se recauden y evalúen los impuestos, todavía es elegible para deducirlos de sus impuestos sobre la renta personal. -La junta cooperativa de poder exigirá que solicite convertirse en accionista. Deberá completar una extensa solicitud con información de antecedentes, estados financieros, referencias y formularios de permiso para antecedentes penales y verificaciones de crédito. La Junta tiene el poder de bloquear la venta de acciones por cualquier motivo, excepto la discriminación manifiesta. Asegúrese de completar esta solicitud a fondo y con precisión. Se requerirá una tarifa (generalmente menos de $ 200) con su solicitud. El proceso de revisión puede tomar hasta dos semanas.
En el lado positivo, este riguroso proceso de detección evitará que las personas menos que deseables se conviertan en sus vecinos. En el lado negativo, este proceso puede obstaculizar seriamente o eliminar su capacidad para subarrendar su unidad.
Paso 7- Firme el arrendamiento patentado
Después de haber sido aprobado Por la Junta, se le dará un documento llamado arrendamiento patentado. Recuerde que cuando compra acciones cooperativas, solo está comprando acciones en la corporación que posee el edificio. Para ocupar la unidad, debe arrendar la unidad del edificio. No se preocupe, no se le cobrará el alquiler y el contrato de arrendamiento dura para siempre. El contrato de arrendamiento deberá ser firmado, notarizado y copias entregadas al agente de cierre. Conservará la copia original.
Paso 8: haga ejercicio de su mano
Al cierre, firmará una multitud de documentos y documentos. Afortunadamente, un agente de cierre de bienes raíces y su agente de bienes raíces estarán disponibles. No necesita pensar demasiado, solo prepárese para firmar su nombre e inicial varias docenas de veces. El banco mantendrá los certificados de acciones para la corporación hasta que pague su préstamo.
Paso 9- Obtenga seguro
Hay algunas consideraciones especiales para el seguro también. El edificio en sí está asegurado por la corporación, por lo que solo necesitará propiedades personales y seguros de responsabilidad civil. Existe un producto de seguro especial, conocido como póliza HO-6, que satisface las necesidades de los propietarios cooperativos. En la práctica, esta póliza de seguro es muy similar al seguro de inquilino.
Paso 10- ¡Disfrute de su apartamento cooperativo
Felicitaciones! ¡Eres un propietario! Disfrute de su apartamento cooperativo y los ahorros financieros que conlleva ser dueño de su residencia. ¿Recuerdas ese molesto tablero cooperativo que te hizo saltar a través de los aros antes de cerrar? Involucrarse. Cuanto más involucrado esté, más receptivo será la Junta de sus problemas. Asista a reuniones mensuales y a la reunión anual de accionistas. Puede ser voluntario para estar en comités que decoren, supervisaran las solicitudes y administrar las instalaciones comunales. También puede ejecutar para convertirse en miembro de la Junta.
