El fondo
La transferencia de operaciones de producción y fabricación estadounidenses a los mercados emergentes en Asia y América del Sur ha cambiado la cara de la disposición de bienes raíces corporativas. Este cambio es responsable de un abundante suministro de propiedades comerciales en el mercado norteamericano. Como resultado, la cantidad de edificios comerciales vacantes y subutilizados está aumentando. Existen pocas opciones atractivas para las corporaciones que buscan deshacerse de las propiedades excedentes que no sean esperar, a menudo años para un comprador.
cada vez más, los profesionales de bienes raíces han promocionado la donación caritativa como una solución viable para la desinversión de la propiedad excedente. Sin embargo, la impresión abrumadora es que una donación caritativa no es una alternativa financiera gratificante. Por el contrario, el examen minucioso de las reglas del impuesto federal sobre la renta existentes para la donación caritativa de bienes raíces revela una posible ventaja económica en ciertas circunstancias. Las reglas están contenidas en la sección 170 del Código de Rentas Internas y se resumen en la publicación 561 del IRS, que es la base de una transacción llamada Intercambio 561. A diferencia del intercambio de la sección 1031 del IRC, el intercambio 561 no es un intercambio de propiedades, sino que es una transferencia de propiedad a cambio de una deducción federal de impuestos benéficos, que generalmente hace una mejor alternativa financiera, incluso si la propiedad pudiera vender al precio de lista actual.
El intercambio 561 puede proporcionar una estrategia de salida para las corporaciones que poseen propiedades negativas de flujo de efectivo y al mismo tiempo crear fondos importantes para los programas necesarios de organizaciones sin fines de lucro. A diferencia de una donación benéfica típica, que generalmente devuelve al donante una reducción del valor neto, esta transacción de bienes raíces a menudo proporciona un beneficio financiero de valor agregado al propietario. Un sin beneficio normal
Las donaciones de bienes raíces pueden ser un proceso tedioso y costoso para organizaciones benéficas que no son competentes con los entresijos de la adquisición y gestión inmobiliaria. El hecho es que las organizaciones sin fines de lucro a menudo carecen de la experiencia necesaria para facilitar un resultado deseable. Además, muchas organizaciones benéficas pueden no estar interesadas en recibir bienes inmuebles comerciales cuando tienen en cuenta los pasivos asociados con la adquisición de una propiedad donada. Las preocupaciones sobre los problemas ambientales, el mantenimiento, la reparación y otras restricciones legales a menudo crean suficiente ansiedad para desanimar a cualquier organización sin fines de lucro de considerar una donación viable.
Del mismo modo, muchas organizaciones benéficas que no son adversas a los riesgos asociados con la recibir real El patrimonio a menudo no tiene la capacidad o el interés en llevar la propiedad.
Dado que la organización benéfica no tiene el uso previsto para el edificio, tienden a descargar la propiedad lo más rápido posible para recibir efectivo rápido para reinvertir. La propiedad se vende por montos considerablemente por debajo del valor de mercado mediante una subasta o venta de incendios. Estas transacciones representan un riesgo real para la integridad de la contribución caritativa del donante al valor justo de mercado, ya que la transacción de subasta o venta de incendios debe informarse al IRS si se realiza dentro de los 36 meses de la donación.
en estos Casos, el donante podría recibir un mal rendimiento financiero porque el IRS adopta la subasta o el precio de la venta de incendios como valor de contribución para fines de deducción fiscal y no es inusual que ese valor sea de 30 a 40% por debajo del valor justo de mercado.
Las diferencias del intercambio 561
Para ser claros, el intercambio 561 sigue siendo una donación caritativa de bienes raíces. La organización que recibe los bienes raíces aún debe ser una organización benéfica organizada bajo la Sección 501 (c) (3) del Código de Impuestos Internos. Sin embargo, el intercambio 561 puede proporcionar a un propietario la solución de bienes raíces más atractiva cuando se emplea la propiedad correcta y la organización benéfica correcta.
Primero, existen organizaciones sin fines de lucro que poseen experiencia e interés en la adquisición de bienes inmuebles e real propiedad administrativa. Considerar a estas organizaciones puede ofrecer la oportunidad de disposición más segura y financieramente atractiva para un propietario. La opción puede ser factible ya que se mantendrá el valor justo de mercado utilizado para la deducción caritativa. La clave es que la organización sin fines de lucro debe poder hacer este control y administrar el compromiso.
para ponerla en términos de dólar, si un propietario contribuyera a un activo inmobiliario con un valor de mercado justo de $ 2,000,000, Esa cantidad se puede deducir de sus ingresos imponibles. Suponga una tasa de impuesto sobre la renta corporativa promedio (federal, estatal y local) del 40%, que se traduce en una ganancia financiera de $ 800,000 o el monto equivalente que el propietario no paga en los impuestos. El intercambio 561 se conoce rápidamente como una donación rápida y segura que proporciona un beneficio en efectivo que a menudo excede cualquier transacción convencional de venta de bienes raíces, incluso cuando se vende al precio de lista actual.
Estudio de caso < /B>
Como ejemplo de un exitoso intercambio 561, Conagra Foods, Omaha, Nebraska transferido bienes raíces que poseía en Ashland, Ohio, a la Fundación SeedAmerica1. Durante décadas, una división de Conagra había operado en un edificio de ladrillo de 165,000 pies cuadrados que se remonta a 1896. El edificio quedó vacante después de que Conagra vendió la división. Conagra no solo recibió una valiosa deducción de contribución caritativa, sino que también eliminaron la carga de los costos de transporte irrecuperables que estaban agotando su flujo de efectivo mensual.
SeedAmerica volvió a poner el edificio. Encontraron inquilinos para revivir el edificio en un activo de trabajo para la comunidad. Se presentaron nuevos negocios para expandir las operaciones, se crearon empleos y los ingresos fiscales crecieron en el municipio local. Los líderes cívicos se dieron cuenta y reconocieron el esfuerzo benevolente de Conagra. Por lo tanto, Conagra pudo obtener relaciones públicas positivas, centrarse en su negocio principal al eliminar un dolor de cabeza corporativo, y recopilaron un beneficio financiero atractivo de la transacción de Exchange 561.
la captura del 561 Intercambio
El propietario debe ser un individuo, sociedad, empresa o corporación rentable. Si paga impuestos federales sobre la renta, entonces el intercambio 561 puede funcionar para usted. El monto real de las deducciones fiscales varía según el tipo de organización, las tasas impositivas aplicables y los métodos de depreciación que se han utilizado. Sin embargo, todas las entidades, ya sea individual, LLC, Corporación S, Corporación C o sus accionistas, socios o miembros, pueden beneficiarse potencialmente del intercambio 561. Además, el plazo es flexible: si la responsabilidad impositiva de la renta federal actual es lo suficientemente alta, uno puede tomar toda la deducción de contribución caritativa en un año o estirar la deducción durante cinco años imponibles futuros.
Medir el valor de la propiedad
Un componente clave para el intercambio 561 es el método IRC aprobado utilizado para valorar las contribuciones caritativas de los bienes inmuebles. Las reglas y regulaciones utilizadas se encuentran en la Sección 170 del IRC, y las regulaciones se condensan en la publicación 561 del IRS. En una transacción de bienes raíces convencionales, los influenciadores externos a menudo pueden ser un elemento disuasorio de la cantidad final que un vendedor puede recibir. Una economía lenta, la escasa demanda, la obsolescencia funcional, los problemas ambientales o la ubicación en una comunidad deprimida pueden reducir la cantidad que un vendedor puede recibir para una propiedad, además de ser una influencia para el precio de venta que un corredor recomienda al propietario. En otras palabras, el propietario está bajo “una compulsión a vender”.
Las pautas fiscales utilizadas para determinar el valor justo de mercado de los bienes raíces utiliza una definición que incluye una suposición de que ninguna de las partes está bajo “una” compulsión a comprar o vender . Es decir, si el vendedor no está motivado por la coacción de las condiciones del mercado o las presiones financieras y si el comprador no tiene encanto o incentivo para adquirir, este es el método legítimo para determinar el valor de mercado justo real de una propiedad.
Otros requisitos fiscales incluyen el tipo de tasador utilizado, el plazo de la evaluación, así como la consideración de múltiples enfoques de evaluación. Solo tener en cuenta los comparables de ventas recientes no es adecuada, pero esta es la técnica común utilizada para determinar el precio de mercado o la opinión del valor del corredor. Se deben considerar otros métodos de evaluación al determinar el valor justo de mercado, que en última instancia es determinado por un tasador independiente. Idealmente, el uso de un tasador calificado con MAI con experiencia de evaluación comercial e industrial hará los mejores resultados.
Recuerde, si la propiedad se vende en una subasta o venta de incendios para un retorno de capital rápido de 36 años. Meses de la transferencia del título, entonces el valor de la evaluación se anula por el valor en efectivo de la venta rápida porque el gobierno federal ahora adopta la subasta o el precio de la venta de incendios como el valor de deducción de impuestos caritativos. Por lo tanto, una organización benéfica que tiene un plan a largo plazo para mantener y administrar la propiedad permitirá al propietario de la propiedad utilizar el monto de evaluación total para la deducción de impuestos caritativos. Se requiere que la organización benéfica le otorgue al propietario un recibo de donación, Formulario 8283. Finalmente, el propietario debe obtener y pagar la evaluación calificada de los bienes raíces, lo que finalmente determina el valor de los bienes raíces en un intercambio 561 <. /P>
Resumen
en lugar de aceptar una oferta de baja efectivo o negociar ofertas de contadores repetidos, soportar largos estudios ambientales o tener que esperar mientras el comprador adquiere financiamiento adecuado para La compra para completarse en una venta convencional de bienes raíces, un intercambio 561 puede ser una mejor alternativa, especialmente para las propiedades difíciles de mover.
Cuando se asocia con una organización sin fines de lucro experimentada que se especializa en estas transacciones, todas El proceso puede ocurrir en semanas después de firmar una carta de intención.
Las empresas en todo el país están reconociendo los méritos del intercambio 561, que es un método rápido y seguro para la disposición de los activos inmobiliarios. En lugar de esperar años para encontrar un comprador adecuado de una propiedad, compañías como FMC, Murray Corporation, Gem Industries, Conagra Foods, AAF McQuay, Rockbestos, Quebecor Printing, A.O. Smith, Kaydon Corporation y otros han encontrado que la velocidad y los méritos del intercambio 561 son más ventajosos.
Quizás es por eso que el intercambio 561 ha sido referido como “la próxima revolución en bienes raíces”. El intercambio 561 ciertamente proporciona esperanza realista una vez vibrantes propiedades comerciales.
