¿Entonces quieres convertirte en un tasador de bienes raíces? Aquí hay algunos antecedentes que debe saber.
Solía ser algo común que la gente elegiría una carrera profesional, sería contratada por una empresa y permanecerá en la misma industria, tal vez incluso con la misma compañía, durante mucho tiempo, posiblemente incluso a la jubilación. Con una mayor competencia global, muchas industrias que solían disfrutar de la seguridad y el aumento de los salarios/beneficios se han transformado rápidamente. El resultado es que muchas empresas y empleadores han tenido que adaptarse, reduciendo la personalización o ser tragada en fusiones y consolidaciones aparentemente interminables. A veces pienso que, al final, solo habrá un puñado de empresas en todo el mundo que controlan todo (probablemente 3 o 4 “mega corporaciones de guiones” como las ciudades de Capital de ABC-Warner-AOL-AOL y algunas otras). Parece probable que la fuerza laboral actual enfrente la probabilidad de tener que cambiar de carrera varias veces durante sus años de trabajo. Mi experiencia en el empleo ha incluido 3 cambios de carrera de carrera y realmente no siento que haya terminado. Una de mis carreras ha estado en la industria de evaluación de bienes raíces residenciales, en el estado de California.
Convertirse en un tasador con licencia involucra varios pasos. Describiré cómo hacerlo en California, porque es con lo que tengo experiencia, pero es más o menos lo mismo en la mayoría de los otros estados. Lo primero que debe entender es que un tasador no es un agente o corredor de bienes raíces, aunque las 3 profesiones tienen licencias, requisitos educativos y utilizan muchas habilidades similares. Los tasadores no pueden vender ni derivar comisiones de la venta de bienes raíces, a menos que, por supuesto, también posean una licencia de ventas. Del mismo modo, los agentes y corredores no pueden realizar evaluaciones certificadas completas, para fines de préstamos, a menos que también tengan una licencia de evaluación. Algunas personas cruzan y hacen ambas cosas, pero es la excepción más que la norma. Debería no decir (pero lo diré de todos modos) que alguien involucrado en una venta de propiedades se le prohibiría hacer también la evaluación para el financiamiento de esa venta. El conflicto de interés definitivo.
Los tasadores son responsables de determinar el “valor justo de mercado” de los bienes inmuebles que generalmente se define como “lo que probablemente ocurriría en una transacción de mercado abierto, en el que la propiedad se le da una exposición estándar al mercado (período de listado, MLS u otra publicidad publicitaria, etc.), y el vendedor y comprador, tanto actuando en sus propios intereses y sin influencias indebidas, llegan a un precio mutuamente acordado “. El corolario de esto es que es estándar que se exprese en “términos equivalentes en efectivo o equivalentes de efectivo”. La mayoría del trabajo de evaluación se centra en la adquisición de financiamiento (hipoteca), ya sea para la compra de propiedades o para obtener un préstamo de reemplazo (reiniciado) para propiedades ya propiedad. Hay muchos otros propósitos y funciones que utilizan tasadores; Estos incluyen, entre otros:
1. impuestos sobre el patrimonio, en el que la evaluación es necesaria para determinar el valor de la propiedad a la fecha de la muerte de un individuo, esto generalmente requiere un análisis que involucra datos Eso puede ser de un mes a un año (o más) en el pasado.
2. procedimientos de divorcio, bancarrota y otros fines relacionados con la corte, este tipo de evaluación puede requerir testimonio judicial y típicamente transporta una tarifa mucho más alta. Este tipo de asignación de evaluación nunca debe aceptarse sin un acuerdo por escrito que cubra la compensación adicional adeudada en caso de que se requiera el tasador que testifique en la corte.
3. Reducción del impuesto a la propiedad; Aunque esto no prevalece en la actualidad (2005), las condiciones cambiantes del mercado pueden significar que los compradores muy recientes (que compran en el apogeo de los valores) pueden solicitar al asesor del condado para una reducción del impuesto a la propiedad si los valores de mercado comienzan a disminuir. < /P>
4. Cambio de valor debido al desastre natural como el terremoto de Northridge de 1994
5. Evaluación independiente de la propiedad que se busca en el dominio eminente: el gobierno no siempre es correcto o justo en sus ofertas a propietarios de propiedades que buscan obtener para algún tipo de proyecto de obras públicas.
6. Un posible vendedor que desee tener una evaluación independiente realizada, además de los potenciales agentes de bienes raíces ” Análisis de mercado competitivo “.
En este tipo de evaluaciones, es normal que el propietario elija el tasador y que realmente lo ordene. En el caso de compras o refinanciamientos, la evaluación es ordenada por la institución de préstamos o el creador de la solicitud de préstamo (corredor de préstamos o agente de préstamo).
antes de la crisis de ahorro y préstamo de principios de la década de 1990, No hubo licencias de tasadores. Muchos tasadores estudiaron y obtuvieron credenciales de un puñado de sociedades profesionales; El más alto de estos generalmente se consideraba el M.A.I. designación. Si bien esa designación tenía algo de peso, solo no proporcionaría ninguna garantía de empleo. Para realizar evaluaciones con fines de préstamos, tenía que estar en la lista de tasadores aprobada de esa institución de préstamos particular. Esta era una lista de personas que el banco había determinado tenía la competencia para realizar este procedimiento de valoración. Para ingresar a la lista de un prestamista (suponiendo que el prestamista en cuestión estaba agregando activamente nuevos tasadores, que no siempre fue el caso), enviaría algunas muestras de su trabajo. Naturalmente, esto también suponía que ya había completado algunas tareas, por lo que una vez que lo agregaron a su primera lista, los otros se volvieron más fáciles. Sin embargo, subir a la primera lista fue un poco complicado. Muchos comenzaron como tasadores de personal en un banco o S&L, y, por lo tanto, su nombre estaba en una lista (por defecto) y tendrían informes de muestra para enviar.
La otra alternativa principal fue la capacitación en una tienda independiente de “recaudación de tarifas”. Estas eran empresas más pequeñas, generalmente propiedad u operadas por una, o algunos tasadores que estaban en las listas en varias instituciones. Firmarían todos los informes, mientras que un personal más grande y de apoyo de “tasadores de campo” en realidad haría todas las inspecciones, trabajo de campo y preparación, para una división de la tarifa. Estas compañías crecieron en relación con el creciente número de agentes de préstamos independientes que, no empleados por un banco con su propio personal de evaluación, tuvieron que ordenar las evaluaciones de otras fuentes, para que pudieran presentar los informes con sus solicitudes de préstamos completadas. A fines de la década de 1980/principios de la década de 1990, con una actividad de ventas rápida, el aumento de los precios y las atractivas tasas hipotecarias que alimentaban un mercado de refinanciamiento en auge, las oportunidades de empleo eran abundantes en las tiendas de tarifas independientes. Comencé en una de estas compañías en 1987. Ofrecí mis servicios de forma gratuita (al principio), capacitación con un tasador experimentado y estudié para obtener mi designación de C.R.E.A. Dejé esa compañía después de unos 9 meses, para una mejor oportunidad con otra compañía. Me presioné para hacer propiedades más duras y complejas y propiedades de gama alta y me convertí en el mejor tasador de la nueva compañía en aproximadamente 18 meses. Antes de llegar al punto en que quería obtener mi nombre en las listas aprobadas de prestamistas, los ahorros y la crisis de préstamos alcanzaron las reglas del juego.
Aunque la debacle de S&L difícilmente podría ser Culpado a los tasadores, había evidencia de que las evaluaciones defectuosas o fraudulentas eran un factor que contribuye. Esto llevó al requisito de todos los estados a instituir licencias para los tasadores. (En realidad, no es tan simple como el blanco y negro. En términos generales, la ley requería el uso de tasadores con licencia para cualquier transacción de préstamos relacionada con el federal. Este requisito se aplica a todos los préstamos tipo “Fannie-Mae” (los vendidos a la National Federal Nacional Asociación hipotecaria en el mercado “secundario”), pero también a los préstamos obtenidos a través de instituciones federales alquiladas. Sin profundizar en todas las complejidades de lo que es y lo que no es una transacción que requiere un tasador con licencia, se ha vuelto común que los prestamistas requieran Incluso si no es técnicamente un requisito. Con respecto a los otros tipos de evaluaciones (enumeradas anteriormente), la mantenimiento de una licencia no es un requisito en absoluto. Sin embargo, en la práctica, es probable que un abogado que contrate un tasador que no sea Un licenciatario y potencialmente pueden tener que testificar en la corte sin duda dejar a su oposición una oportunidad fácil de atacar el testimonio del tasador en función de la falta de una licencia. Por lo tanto, como regla general, para cualquier cosa excepto quizás los tipos enumerados como #1 o #6, debe suponer que tener licencia es aconsejable, si no es absolutamente necesario.
Antes de entrar en los pasos reales hacia la licencia, primero describiré los diferentes niveles involucrados. Hay 3 tipos principales de licencias:
-La licencia residencial: esta designación de nivel puede realizar evaluaciones “no complejas” en casas unifamiliares, condominios y propiedades de ingresos pequeños (definidas como 1 a 4 unidades) Hasta un valor de transacción total de $ 1,000,000, evaluaciones residenciales “complejas” de hasta un monto de transacción de $ 250,000 y todas las propiedades no residenciales de hasta $ 250,000.
Licencia residencial certificada: este nivel puede realizar evaluaciones de cualquier Propiedad residencial (hasta 4 unidades) sin respeto al valor de la transacción o la complejidad de la asignación, y todas las propiedades no residenciales de hasta $ 250,000.
Licencia general certificada: esta es la designación más alta y no tiene limitaciones. Puede evaluar todos los tipos de propiedades.
Hay un cuarto nivel, llamada licencia de aprendices, que incluye a cualquier persona que haya aprobado el examen pero carece de los requisitos de experiencia. Este tipo de “licenciatario” debe trabajar bajo la supervisión de un tasador con licencia. Dado que este nivel no puede firmar de forma independiente sus propios informes, todavía no es una licencia verdadera y no la incluyo en los 3 niveles principales. Si se pregunta sobre el término “complejo” o “no complejo” en esas descripciones, no está solo. No es algo que pueda explicarse completamente en un artículo breve. Al igual que la definición de obscenidad (difícil de definir, pero la sabe cuando la ve), no hay una definición fácil de comprender del concepto. Un ejemplo de una asignación “compleja” podría ser una propiedad con zonificación inusual, o un uso no conforme que ha sido “abuelo” en su estado actual, pero no se le permitiría volver a construir si se dañara ampliamente. También podría involucrar una propiedad que tenga un posible “mayor y mejor uso”, lo que requeriría un análisis involucrado de esos usos. Si desea obtener más información sobre esto, puede investigar el sujeto usted mismo, solicite a un tasador de trabajo que dé una idea o espere hasta que realmente comience con su educación y capacitación donde ciertamente estará expuesto a este concepto.
Bien, entonces ahora que sabemos los tipos de licencias disponibles, ¿cómo se obtiene para obtener una? En resumen, complete algunos cursos educativos, apruebe un examen y acumule un número específico de horas de experiencia de tasación real. El examen se da en uno de los seis ubicaciones de prueba dispersas en todo el estado. Las ubicaciones son: San Diego, Riverside, Glendale, Oakland, Sacramento y Bakersfield. Sin embargo, antes de que pueda tomar el examen, debe enviar su solicitud, y antes de eso, debe cumplir con ciertos requisitos educativos. Los requisitos actualmente vigentes no han cambiado sustancialmente desde el comienzo de la licencia en 1990. Sin embargo, están en proceso de revisar y se someterán a cambios efectivos en enero de 2008. El requisito básico para la presentación de su solicitud es de 90 horas de trabajo de curso de un proveedor de cursos acreditado, de los cuales un mínimo de 15 horas debe dedicarse al USPAP (estándares uniformes de práctica de evaluación profesional). El enfoque principal de USPAP es la ética y los estándares de conducta. Las 75 horas restantes pueden estar en cursos con diferentes nombres, pero deben cubrir los temas especificados en la Tabla 2. Con este trabajo de 90 horas de curso, su envío para el examen se procesará. Si aprueba el examen, se le emitirá una “licencia de aprendices” (si no tiene horas de experiencia), o una licencia residencial (si ha adquirido un mínimo de 2,000 horas de experiencia que se puede documentar más de eso más adelante) . Si desea obtener una designación más alta, hay mayores requisitos. Para el siguiente nivel, la licencia residencial certificada, los requisitos educativos son de 120 horas (15 horas en USPAP), y los requisitos de experiencia son de 2.500 horas durante un período mínimo de 2 años y medio (sin este requisito de tiempo, sin embargo, para el primer nivel). El nivel más alto, el general certificado, requiere 180 horas de trabajo de curso (15 horas en USPAP), 3.000 horas de experiencia durante 2 años y medio, con al menos 1,500 horas en trabajo no residencial.
Si bien es posible obtener una licencia general certificada sin pasar primero por los niveles inferiores, es extremadamente poco probable que suceda sin al menos un nivel intermedio y una actualización posterior. El trabajo del curso que tomará consistirá en una variedad de temas, incluidos los diversos métodos para identificar legalmente una propiedad, tipos de propiedad y los derechos inherentes a cada tipo, estilos de vivienda, diseño y construcción, análisis del vecindario, los factores que afectan el valor. y cómo determinar el valor de mercado de varios factores y servicios, zonificación/impuestos, etc., puede que le guste o no, pero también debe prepararse para algunas matemáticas, con conceptos como capitalización, tasa de rendimiento, multiplicadores de alquiler bruto y operación Ratios de gastos cubiertos. Sin embargo, no es tan malo como parece. Con la ayuda de una calculadora financiera HP-12C y el aprendizaje de la secuencia correcta de claves, todas estas funciones pueden ser manejadas incluso por los fóbicos matemáticos. La verdad es que, a menos que esté haciendo una cantidad excesiva de trabajo que involucra propiedades de ingresos, la mayoría de estas funciones que realmente no usará, excepto en raras casos. Por supuesto, a medida que avanza en la escalera de licencias, las matemáticas se convierten en un factor más y si está haciendo propiedades comerciales o industriales, las matemáticas son realmente el corazón del proceso. Las evaluaciones con fines de inversión dependen en gran medida de los datos confiables que producen tasas de rendimiento proyectadas que pueden hacer o romper un acuerdo.
Si está leyendo esto, probablemente sea un extraño que busque irrumpir en el campo y no un experimentado Veterano que busca actualizar a una licencia general certificada. Por lo tanto, el resto de este artículo está orientado a unir todo este material, describiendo los pasos sugeridos que debe tomar y alertarlo sobre algunas cosas con las que debe tener cuidado.
Primero, hay una acumulación de solicitantes para los solicitantes. tomar el examen. Se ha estimado un período de espera de 90 días para obtener una fecha de examen durante el último año y medio (el OREA ha otorgado más de 25,000 exámenes y ha emitido más de 18,000 licencias, desde 1990), por lo que debe calcular ese tiempo en su proyección hasta su proyección. Completa todo el proceso. En segundo lugar, hay una variedad de opciones para completar los cursos y debe consultar el sitio web oficial para obtener más detalles: tienen un folleto descargable con todos los proveedores de cursos acreditados en formato .pdf. Los costos no son baratos; Sin embargo, los gastos pronto pueden disminuir, debido al cambio de ciertos requisitos (a saber, eliminar el requisito de acreditación por Ace/Credit, que cobró una escuela $ 10,000 por curso, y permitiendo la acreditación de otra compañía que cobra $ 700.00 por el mismo Servicio: esto debería traducirse en alguna reducción a los usuarios finales). Si habla en serio, comience tan pronto como pueda y comprométase con él; Los requisitos se vuelven más estrictos a partir del 1/1/2008. Noventa o 120 horas puede no parecer mucho tiempo, y no es si está tomando cursos simultáneamente, pero si la programación no funciona para usted, entonces puede encontrar que lleva más tiempo de lo que pensó. Con la lista de espera y otros factores, se estima que necesitará que el proceso de solicitud inicie en agosto de 2007 para que aún se pruebe en las regulaciones existentes. Además, las tarifas de licencia también se deben reducir a la mitad, temporalmente, mientras que hay un excedente en el fondo de la agencia (de todos esos solicitantes ansiosos que obstruyen la lista de espera!) Y recaudó nuevamente cuando el excedente se ha ido. Por supuesto, si le gustan los mayores desafíos, o es un procrastinador nacido, continúe y tómese su tiempo.
Así que el paso uno debe ser obtener el folleto del proveedor del curso, consulte sus opciones y costos, y empezar las clases. Después de pasar por parte de él, es posible que desee comenzar a buscar formas de acumular cierta experiencia. Algunos proveedores de cursos tienen la capacidad de ayudar también con esto, si pueden proporcionar algunos estudios de trabajo de casos o tareas simuladas. No podrán hacerlo todo por ti, pero puede darte un comienzo. Si usted es propietario de una casa y tiene acceso a una evaluación realizada en su hogar, tal vez pueda comunicarse con la compañía que lo hizo y ver si tienen alguna oportunidad para los alumnos. Así es como comencé y funcionó para mí bastante bien. Gran parte tiene que ver con el tiempo. Una compañía de evaluación que tiene una gran cantidad de trabajo es muy receptiva a este enfoque. Sin embargo, si el mercado se enfría, esto puede no producir mucho, ya que quieren mantener a los empleados que ya han suministrado trabajo lo mejor que pueden. Lo que plantea la desventaja de lo que puede estar en el futuro inmediato; La competencia reductora y feroz que conduce a salarios más bajos. He pasado por este ciclo antes. A principios de la década de 1990, los precios seguían aumentando, la actividad de refinanciamiento era alta y el campo atrajo a un enjambre de nuevas personas, atraídas por la independencia de horarios rígidos, trajes de negocios y atmósfera, etc., y lo que parecía un buen pago por el trabajo divertido. Cuando el mercado se enfrió, hubo menos trabajo con más tasadores con licencia compitiendo por él y la competencia empujó las tarifas y los salarios hacia abajo. Espero que este patrón se repita, en algún momento, pero eso no necesariamente debería evitar que busque esto. ¿Por qué? Bueno, a diferencia de los agentes inmobiliarios que solo obtienen comisiones con las ventas, un tasador puede obtener trabajo de más que solo ventas. Por ejemplo, tenga en cuenta que si las ejecuciones hipotecarias aumentan drásticamente, esos bancos generalmente ordenan al menos una evaluación independiente de la propiedad antes de ponerla en el mercado. Además, otro desastre “acto de Dios” puede significar una nueva fuente de trabajo. Un mercado de desaceleración puede significar caer valores que pueden significar más órdenes de reducción de impuestos a la propiedad. También es posible que encuentre un nicho con un CPA o un abogado que maneja mucho trabajo patrimonial y pueda mantenerlo ocupado. Por último, estas cosas funcionan en ciclos. A pesar del hecho de que las masas tienden a olvidar este truismo, el mercado increíblemente candente de 2000-2005 es algo que se corregirá a sí mismo. Hay un número asombroso de personas inteligentes que se engañan a sí mismas para pensar que esto puede seguir y seguir. No puede y no lo hará. Si sabía cuánto dinero debía ganar para calificar para un préstamo para comprar una casa mediana a un precio mediano de, digamos $ 600,000 (suponiendo que tenía el pago inicial del 10-20% requerido de $ 60,000-120,000), y luego vio cuántas viviendas eran listado por muy por encima de esa cantidad, y luego se dio cuenta de cuántos propietarios han podido mantener su posición solo debido a las bajas tasas de interés y al aumento de la equidad que podrían aprovechar a voluntad, pero realmente están a solo un pequeño paso de problemas reales si cualquier situación cambia. , entonces estarías realmente preocupado. Pero, incluso ese escenario oscuro no dura para siempre y se balancea hacia el otro lado nuevamente y podría estar posicionado para cosechar las recompensas de otro mercado caliente, solo esta vez como un tasador experimentado. Solo tenga en cuenta la economía de todo, atenúa sus expectativas y preste atención a las señales.
Si todavía está en esto, envíe su aplicación, junto con un conjunto de huellas dactilares (requeridas para el examen). Mientras tanto, si desea aumentar sus posibilidades de éxito, hay varias cosas que puede hacer. Obtenga más información sobre las técnicas de construcción y los diferentes tipos de materiales utilizados en varios grados de casas. Si desea evaluar casas de lujo, debe familiarizarse con lo que se usa en casas de lujo, cosas como superficies (diferentes grados de madera dura, granito, piedra caliza, mármol, etc.), marcas de ventanas o accesorios, hardware de la puerta (Andersen vs . Pella Windows, Kohler vs. Moen accesorios, etc.). Tal vez vaya a recorrer algunas casas abiertas y rastrear sus listados para ver para qué venden. Eventualmente necesitará medir y diagrama de edificios, así que practique en cualquiera que esté disponible. Puede comenzar dibujándolos a mano, tal vez en una hoja de papel cuadriculado. Si tiene acceso a algún tipo de programa de dibujo o boceto de estilo CAD, aprenderlo puede darle una ventaja significativa sobre otros nuevos aprendices. Mi favorito en particular es DC Sketch para Windows, pero también he usado Apex Sketch and Win Sketch. Encuentro que DC es el más intuitivo, y el ápice, el menos intuitivo y engorroso de aprender. Si va a visitar una jornada de puertas abiertas, intente inspeccionarla, críticamente y luego intente hacer una descripción escrita después de llegar a casa. También puede comenzar a familiarizarse con los formularios de evaluación estándar como el Formulario-1004 para casas unifamiliares. Puede encontrar este formulario disponible para descargar en Internet (pruebe “FNMA Form 1004” en una búsqueda en Google). También voy a intentar poner este formulario en este artículo. Si eso no funciona correctamente, también intentaré ponerlo en una de mis páginas web personales y hay un enlace a continuación.
El último elemento para discutir son las horas de experiencia. La Oficina Estatal de Tasadores de Bienes Raíces tiene un formulario de registro estándar utilizado para realizar un seguimiento de sus horarios y se puede descargar desde su sitio en este enlace:
http://www.orea.ca.gov/
El enlace a mi página web, donde puede descargar una copia del formulario FNMA 1004 para casas de una sola familia:
http://mysite.verizon.net/reso9ds7
