En el estado de Nueva York, en promedio, aproximadamente el 50% de las propiedades en una jurisdicción dada son alquileres. Parece que los inquilinos y los propietarios a menudo luchan como gatos y perros, y una gran parte de eso proviene del hecho de que más personas conocen los mitos y los rumores que la ley real del propietario y los inquilinos. Dos advertencias (Lawyerspeak para “advertencias”) Antes de comenzar: primero, solo puedo hablar con los problemas del propietario/inquilino de Nueva York, ya que Nueva York y otros estados tienen leyes separadas, y dos, un contrato de arrendamiento entre las partes a menudo puede crear/transferir poderes y deberes de una manera diferente a lo que estoy escribiendo a continuación. Y, como siempre: el comentario a continuación está destinado a ser de naturaleza educativa general sobre la ley de Nueva York y no se ofrece como ni se debe tomar como asesoramiento legal.
1. Propietario: “Es mi casa, así que puedo Haz lo que quiera “.
No es cierto. Si alquilas un automóvil, Billy Fuccillo (o tu mega-tranvía local) no puede venir a usarlo cada vez que necesite un viaje por la ciudad. Si te alojas en un hotel por la noche, la gerencia no puede poner a otra pareja en la misma habitación si están en exceso. Esos son solo ejemplos de analogía, pero el punto principal se mantiene. Cuando alquila una unidad a un inquilino, le está dando a esa persona el derecho de usar las instalaciones como si la hubieran tenido. Obviamente, el inquilino no posee la propiedad, y el propietario todavía tiene derechos y obligaciones relacionadas con el título subyacente de la tierra, incluida la capacidad de ingresar para inspecciones, reparaciones, etc. La captura es que la entrada debe tener un aviso razonable Como el inquilino tiene derecho a uso exclusivo y posesión de la propiedad. Entrar sin permiso, incluso si es dueño de la propiedad, aún puede convertirlo en un intruso a los ojos de la ley.
2. inquilino: “No puedo ser desalojado, tengo hijos pequeños”.
No es cierto. La ley de acciones y procedimientos de bienes inmuebles no contiene ninguna mención de la composición familiar. Si usted es un inquilino que ha hecho algo para violar las obligaciones que tiene al propietario, entonces él o ella puede desalojarse independientemente del tamaño o composición de su familia. Tenga en cuenta, sin embargo, que el tamaño o la composición de la familia no es motivo de desalojo, a menos que el número de personas supere los códigos de vivienda o de salud.
3. Inquilino: “No recibí treinta días de anticipación. ”
No se requiere en cada situación de desalojo. En una situación de falta de pago, todo el proceso de desalojo puede terminar en once días. El primer paso es un aviso de tres días, para “pagar o dejar de fumar”. Una vez que reciba este aviso como inquilino, tiene tres días para pagar o salir. Al final de esos tres días, si no lo ha hecho, entonces el propietario puede hacer que entregue documentos judiciales (una petición y un aviso de petición son los documentos judiciales en un desalojo). El tribunal sobre el desalojo es entonces de cinco a doce días después del servicio de los documentos. Si va a la corte y pierde, por cualquier razón, el tribunal emitirá una orden de desalojo. Una vez que se le sirve este documento, usted tiene 72 horas ( tres días ) para salir o el Sheriff/Marshal/agente lo sacará. Tiempo mínimo desde el primer “pagar” a la final “estás fuera”: menos de dos semanas.
Solo para confundir las cosas, hay un “aviso de treinta días”. Si el propietario o el inquilino desea terminar un arrendamiento mensual, cualquiera de las partes puede darle este tipo de notificación. Lo que es confuso es que, en el estado de Nueva York, no son literalmente “30 días” sino “hasta el final del próximo período de alquiler completo”. Sin embargo, el punto que deseo hacer aquí es que esto no se requiere en cada situación.
4. Propietario: “Estoy cambiando las cerraduras si no paga”.
anterior En el párrafo 3, mencioné un proceso para el desalojo en una situación de falta de pago. Este es el procedimiento que un propietario debe seguir cualquier momento que quiera deshacerse de un inquilino problemático. Nueva York ha prohibido el desalojo de autoayuda. Eso significa cualquier tipo de comportamiento diseñado para expulsar al inquilino que no sea pasar por los canales legales adecuados: cambiar las cerraduras, apagar los servicios públicos, quitar las puertas, poner posesiones en la acera, etc. Cualquiera de ese tipo de comportamientos puede ser causa para que el inquilino demande por cualquier costo y gasto asociado con el desalojo ilegal, y según la ley de acciones y procedimientos de bienes inmuebles, dichos daños se pueden triplicar (triplicarse). El desalojo en Nueva York solo se puede lograr por orden judicial, lo que requiere la presentación de una petición ante el tribunal que conduce a una audiencia ante el tribunal.
5. inquilino: “No puede aumentar mi renta tanto /tan frecuente.”
No es cierto. En el norte del estado de Nueva York, no hay leyes de control de renta o estabilización de alquileres. El propietario es libre de cobrar lo que el mercado respaldará. Sin embargo, si hay un contrato de arrendamiento, ambas partes están sujetas a las cantidades acordadas en el contrato de arrendamiento (excepto, por supuesto, si hay un lenguaje que permite cambios Cambítalo singestamente. Si el propietario quiere aumentar el alquiler, él/ella tiene que avisarle. Si está de acuerdo, entonces se forma un contrato revisado. Si no lo hace, y paga la cantidad original, el propietario no puede desalojarlo por no pagar la diferencia. Él o ella puede darle un aviso de 30 días de que su arrendamiento finaliza, pero como aún ha pagado bajo el contrato anterior, no puede ser desalojado. El propietario tampoco puede aumentar el alquiler como una acción de represalia. Por ejemplo, si llamó al departamento de salud debido a un problema de cucarachas y el propietario ahora dice que su alquiler aumentará $ 200 al mes, debe consultar a un abogado. Cambiar las condiciones de arrendamiento como resultado de un inquilino que ejerce derechos para asegurar un local seguro/saludable es ilegal. Sin embargo, hay muchas razones válidas por las cuales un propietario puede aumentar el alquiler, y generalmente no hay restricciones en esta acción.
allí, en resumen, hay un giro a través de cinco preguntas del propietario/inquilino que veo En mi práctica diaria. Como dije, esto no está destinado a ser asesoramiento legal: si tiene preguntas, encuentre un abogado local que pueda decirle cómo funcionan las cosas en su cuello del bosque.
