La cuestión sin respuesta de la ley de servidumbre de conservación de Nueva York:
tierras o no tierra?
Todd Matthew Thomas
JD, Universidad en Buffalo, 2004.
MS, HUNY College of Environmental of Environmental Science and Forestry, 1999.
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Abstract
Las servidumbres de conservación son aclamadas por casi como lados en las luchas de uso de la tierra de Adirondack como útiles compromiso. En una transacción que transfiere ciertos derechos de uso de la propiedad, el estado de Nueva York ha impedido un mayor desarrollo en numerosos tratados de tierra al tiempo que permite algunos usos, como la recreación motorizada y la tala, prohibido bajo la cláusula “Forever Wild”. Sin embargo, en el desafío a la venta de campeones de 1999, se plantearon ciertas preguntas sin respuesta sobre el estado de las servidumbres de conservación bajo la ley de conservación ambiental y la cláusula Forever Wild. Este documento explora el problema legal de cómo las servidumbres actualmente tienen una clasificación ambigua bajo la ley de Nueva York, al tiempo que sugiere un enfoque de sentido común hacia la gestión de las áreas de servidumbre.
En 1998, el estado de Nueva York y el Forestland Group firmó un acuerdo con Champion International para la compra de Champion’s Forest Holdings en la región de Adirondack del estado de Nueva York. El estado compró 29,000 acres en tarifas simples, en su mayoría corredores de ½ milla de ancho a lo largo de los ríos y un gran complejo de humedales en el condado de Franklin. El Grupo Forestland compró 110,000 acres para su uso en silvicultura sostenible, y luego vendió servidumbres de conservación en toda la propiedad al estado.
Tanto la propiedad del estado como las servidumbres de conservación cambiaron los patrones de uso establecidos. La tierra estatal está abierta al público y las estructuras artificiales no están permitidas dentro de la reserva forestal, lo que significa que los clubes de caza que habían arrendado tierras del campeón deberían desocupar y destruir/retirar sus campamentos al final de un período de gracia establecido por el estado. El Grupo Forestland, como condición de la servidumbre, decidió no arrendar más tierras a los clubes de caza, sujeto a una extensión de quince años de arrendamientos existentes. Los arrendamientos existentes fueron durante tres años. Numerosos miembros del club de caza, como individuos y como una asociación no incorporada (colectivamente los demandantes), demandaron para invalidar la compra de tierras, alegando violaciones de numerosas leyes estatales y disposiciones constitucionales estatales. Principalmente, argumentan que las servidumbres de conservación son “tierras estatales” y, por lo tanto, violan el artículo 14 de la Constitución de Nueva York, §1, pidiendo tierras estatales en adirondacks para ser preservadas como tierras forestales salvajes y ley de conservación ambiental â§49-0301, que Estados Unidos El estado no puede celebrar servidumbres de conservación que forman parte de la reserva forestal.
La lucha sobre el uso de estas tierras estatales y servidumbres estatales tiene matices políticos definidos que plantean una variedad de preguntas que probablemente no tienen Respuestas fáciles o generalmente aceptadas. No hay duda de una división ambiental del estado del estado/estado en curso, al menos en el nivel más general, reflejando divisiones urbanas/rurales en una multitud de otros temas. Para muchos residentes urbanos, el entorno Adirondack es poco más que un abstracto positivo. Para los residentes locales y las personas dentro de un fácil impulso del área, el medio ambiente a menudo se concibe más en términos de potencial recreativo. En términos graciosos, los slickers de la ciudad son huggers inútiles de árboles que no pudieron encontrar un sendero marcado con una unidad GPS y botas de Merrill de $ 300, mientras que los lugareños son rednecks mal educados que ven el bosque solo como un lugar para destruir a través de la recreación y el rifle con gasolina y fuego. Tales estereotipos, aunque son tan incorrectos como todos los estereotipos, no son para ser, dan forma a gran parte del diálogo sobre el tema del uso de la tierra de Adirondack. Este conflicto ha evolucionado con el tiempo, aumentando con cada nueva acción estatal sobre el uso de la tierra de Adirondack.
El desarrollo más polémico en la saga Adirondack ocurrió hace poco más de 30 años, cuando el estado de Nueva York pasó el Parque Adirondack La Ley de la Agencia y la agencia del mismo nombre se crearon dentro del Departamento Ejecutivo del Gobierno del Estado. La Ley otorgó a la agencia poderes de zonificación sobre tierras estatales y privadas dentro de los límites del Parque Adirondack. La reacción de los lugareños podría describirse mejor como una oposición feroz. Mientras que la oposición se silenció durante la última generación, la Comisión de 1990 sobre los Adirondacks reavivó la llama de la oposición. Las 256 recomendaciones propuestas por la Comisión provocaron la organización de los oponentes locales, reflejando y respaldados por el movimiento de uso nacional sabio. En reacción, el grupo de defensa ambiental del Comité de Residentes para proteger los Adirondacks formados en 1990 para expresar una perspectiva local pro comisión, mientras que el Consejo Adirondack y otros grupos ambientalistas solicitaron el apoyo del informe de la Comisión. Cuando la oposición generalizada resultó en la fundación de las propuestas en la legislatura estatal, los oponentes acérrimos se animaron y se formó una oposición permanente central, mientras que muchos de los opositores “casuales” perdieron interés después de la derrota de las propuestas. Gran parte de la misma oposición se había visto, en una forma menos desarrollada, en la derrota del referéndum de Bond de 1990, que fue redactado como una lucha del estado de contrapalates/estatal sobre el control de las tierras Adirondack.
lo anterior es Relacionado como contexto para la lucha legal que tuvo lugar brevemente durante la ráfaga de litigios después del acuerdo de tierras de campeones y persiste como una pregunta sin respuesta y un posible obstáculo legal. Los problemas planteados en el caso van más allá de las percepciones de duelo que probablemente nunca se pueden conciliar, aunque crecen a partir de esos problemas, y plantean preguntas legales que requieren respuestas que afectan la gestión de las tierras estatales y las servidumbres de conservación. Los desafíos legales para el acuerdo del campeón se desestimaron en función del estatuto de limitaciones, como se discute a continuación. Los méritos del caso no fueron decididos por los tribunales, dejando a esta un área de derecho indecisa que tiene implicaciones en la actividad de todos los actores en el área de conservación de la tierra/uso de la tierra. En la sección a continuación, se discutirán los detalles de esos casos, seguidos de una sección centrada en el importante lenguaje de la Ley de Conservación Ambiental â§49-0301 y la cuestión de si las servidumbres de conservación propiedad del estado de Nueva York deben clasificarse como “Tierra del Estado” dentro de las protecciones del Artículo XIV de la Constitución del Estado de Nueva York.
aubin v. Estado: la fuente de preguntas sin respuesta.
En 1999, Howard Aubin y otros usuarios (arrendatarios de Hunting Club) de la antigua propiedad campeona que también participaron activamente en el movimiento de derechos de propiedad presentó una demanda para invalidar la venta de tierras al estado y un comprador de terceros. Las partes presentaron una queja original compleja de más de 100 páginas, que contiene nueve causas de acción en 400 párrafos numerados. La acción se presentó el 28 de octubre de 1999. Se presentó una queja enmendada el 16 de diciembre de 1999. Los demandantes modificaron debido a cambios en las partes que se unen a la demanda. Después de la presentación inicial, la Junta de Legisladores del Condado de St. Lawrence votó, a pesar de las importantes críticas públicas y las preguntas legales sobre si el condado podría ser un partido, unirse a la demanda como demandante y contribuir a honorarios legales. Además, varios de los campos de caza habían cambiado el estatus, ya sea cayendo de la demanda o uniéndose como entidades corporativas. Sin embargo, los partidos demandantes permanecieron más o menos idénticos a pesar de los cambios en la nomenclatura. En ambas demandas, los acusados fueron el estado de Nueva York, John Cahill, como Comisionado del Dec, H. Carl McCall como Contralor, el director (sin nombre en la demanda) de la División del Presupuesto, y dos agencias estatales, el Adirondack Agencia del Parque y la Oficina de Servicios de Propiedad en Real, denominado colectivamente “Los encuestados estatales”. Además, Champion International, el Fondo de Conservación y el Grupo Forestland (“Los acusados privados”) fueron demandados por su parte en la transacción de la tierra.
Ambos conjuntos de acusados se movieron para despedir a la demanda por múltiples terrenos. La clave de la afirmación de los encuestados estatales fue que la demanda estaba prohibida por el estatuto de limitaciones. Estas partes afirmaron que la demanda, mientras se presentaba como una acción de juicio declaratoria, era de hecho una petición del Artículo 78. CPLR 3001 y 3017 (b) autorizan las acciones de juicio declaratorios, aunque principalmente definidos por la jurisprudencia. El propósito de estas acciones es definir los derechos legales de las partes con una controversia civil. Los procedimientos del Artículo 78 de CPLR (comúnmente “Artículo 78”) reemplazaron una serie de escritos de derecho consuetudinario en Nueva York, lo que permite una acción judicial similar a una orden de mandamus o prohibición. Los escritos, y ahora las acciones del Artículo 78, permiten a las partes afectadas desafiar las decisiones de las agencias gubernamentales y obligar o prohibir ciertas acciones. Estas acciones generalmente están sujetas a un estatuto de limitaciones de cuatro meses, comenzando desde el momento de la acción gubernamental que está siendo impugnada. . El juez de la Corte Suprema interina, Dan Lamont, encontró para los encuestados, después de un análisis de las causas de acción planteadas por el demandante/peticionarios. Todas menos una de las causas de acción, escribió, “claramente alegan defectos o violaciones procesales en el proceso administrativo” para el cual el artículo 78 procedimientos fueron la acción apropiada para buscar alivio. Luego, el Tribunal consideró el estatuto de limitaciones apropiado para presentar una demanda un reclamo, y descubrió que el límite legal de 60 días con respecto a las acciones de la agencia de Adirondack Park fue el período de control. El tribunal sostuvo que la APA era la agencia principal, al aprobar la transacción de la tierra y emitir permisos, y por lo tanto las disposiciones especiales sobre las acciones de esa agencia controladas. Desde la emisión de los permisos de APA y la consumación de la transacción el 1 de julio de 1999, el período de sesenta días se extendió hasta el 30 de agosto de 1999. Las dos trajes de Aubin, presentadas el 28 de octubre y el 16 de diciembre, respectivamente, estaban más allá de esta fecha y Estatutory Barred. Además, como se señaló en la información objetiva dentro de la decisión, el servicio no se realizó en los acusados hasta el 22 de diciembre de 1999, lo antes posible y el 18 de enero de 2000 para la parte final. El tribunal señaló que este servicio tardío, 52 días después del estatuto de limitaciones de cuatro meses habría expirado (el 1 de noviembre de 1999), significaba que incluso si el límite de 60 días posiblemente no se aplicara, los pasos en falso procesales por parte del demandante aún no demanda judicial. La única causa de acción considerada no es un reclamo del Artículo 78, el Séptimo, fue desestimado, ya que era un reclamo dependiente basado en las otras causas de acción. Con la acción considerada como un artículo 78 y desestimado, el tribunal no abordó los argumentos de los demandantes sobre la supuesta ilegalidad y violaciones constitucionales de la venta de tierras, concentrándose únicamente en el “desastre procesal” (en las propias palabras del juez Lamont) creada) por los abogados del demandante.
Aubin et al apelaron la decisión de la Corte Suprema a la División de Apelaciones del Tercer Departamento. Este departamento es el que se encuentran en el que se encuentran la mayoría de las tierras disputadas, pero también la que se encuentra Albany y donde las decisiones tomadas en el Capitolio estatal son desafiadas rutinariamente. Un panel de cinco jueces escuchó la apelación y afirmó la decisión del tribunal inferior, con algunas modificaciones. Si bien el período de 60 días se mantuvo aplicable a reclamos contra la Agencia Adirondack Park, el tribunal de apelaciones sostuvo que las reclamaciones contra otros partidos estatales estaban sujetos al período legal de cuatro meses de CPLR 7800. Sin embargo, el Tribunal sostuvo que el error de procedimiento El servicio tardío todavía invalidaba el intento de traer la demanda. CPLR 306-B dice que el servicio en un procedimiento del Artículo 78 se puede hacer hasta 15 días después del vencimiento del Estatuto de Limitaciones sin permiso de la Corte, o más tarde si se muestra una “buena causa” o una extensión está en “Lo interesante de Justicia.” El tribunal señaló que el 22 de diciembre de 1999 estaba “mucho más allá del período de 15 días” y el registro no dio indicaciones para ninguna excepción al período legal. Después de que la División de Apelaciones confirmó el despido, el Tribunal de Apelaciones se negó a escuchar otra apelación de los problemas.
El resultado del litigio no hizo nada para resolver las preguntas legales sobre el estado de las servidumbres de conservación planteadas por los peticionarios/demandantes. El despido debido a errores de procedimiento evitó responder preguntas constitucionales y legales difíciles, tal vez un beneficio para el estado en comparación con el análisis complejos y los potenciales para la interrupción causados por el desarrollo de respuestas. Sin embargo, a pesar de algunas secciones de la ley que parecen conflictivas, el esquema regulatorio general y el estado tradicional de las servidumbres de bienes inmuebles indican que los demandantes estaban en error y que las servidumbres de conservación no son “tierras estatales” como lo contemplan el artículo 14 de la constitución estatal.
Estatutos y reglamentos
La base de la demanda del demandante de Aubin se basó en una interpretación literal de ciertas secciones de la ley sobre la gestión y la adquisición de la propiedad por el estado de Nueva York. La Sección 49-0213 de la Ley de Conservación Ambiental dice “[Los] comisionados deberán informar sobre las actividades de adquisición de tierras, incluidas: Tierras adquiridas, ya sea en el título de tarifas o por servidumbre de conservación …” Basado en secciones como esta, el argumento se hizo que las servidumbres de conservación se clasifiquen como “tierra” y deben estar sujetas a la cláusula “Forever Wild”.
Se puede obtener una conclusión diferente de la definición de “servidumbre de conservación” en el siguiente título del ECL, que crea la servidumbre de conservación legal de Nueva York. El Título 3, â§49-0303 define como servidumbre de conservación como “un interés en la propiedad”, no como “tierra”. Dada la referencia específica a las servidumbres como una forma de tierra, este uso indica una forma menor de propiedad en la propiedad.
Sección 530 de la ley de impuestos sobre bienes inmuebles, que se ocupa de la valoración de tierras estatales imponibles, lee ” Las tierras y las tierras estatales incluirán servidumbres de conservación creadas de conformidad con el Título tres del artículo 49 del ECL dentro de los parques Adirondack o Catskill … “En secciones posteriores, sin embargo, el RPTL enumera las tierras estatales sujetas a impuestos (§532), incluido Preservar tierras, pero no incluir servidumbres de conservación. Estos se enumeran como propiedad imponible en una sección separada (â§533) dedicada específicamente a las servidumbres controladas por el estado. Si bien no contradice directamente la oración anterior que enumeró las servidumbres como tierra, regresa a la ambigüedad del ECL con definiciones duales.
Las regulaciones de las agencias de gestión de la tierra no arrojan más luz sobre el Estado de las servidumbres de conservación. La Oficina de Regulaciones de Parques, Recreación y Preservación Histórica definen bienes inmuebles como “tierras” e “intereses en tierras menos que el título completo”. (371.1 (f)) Esto se ajusta al lenguaje RPTL sobre el estado especial de las servidumbres, aunque también contradice el lenguaje ECL de las servidumbres como “tierra”. El Departamento de Regulaciones de Conservación Ambiental (190.0 (4), 591.2 (g)) también se refiere a una servidumbre como “un interés en bienes inmuebles”.
Esto deja a los tribunales con una pregunta no frecuente, equilibrando el texto versus la intención . Decir que el estado no significaba “tierra” cuando decía que la “tierra” vuela frente a ciertas convenciones de interpretación legal. Sin embargo, esto se indica potencialmente por la ambiguitud de los diversos estatutos. El uso de “tierras” en la constitución se aplica a tierras propiedad en el título de tarifas por el estado. Cuando la tierra es de propiedad total y bajo el control del estado, entonces está sujeto a las restricciones de la cláusula para siempre salvaje. Esta es la razón por la cual la Universidad de Syracuse es el propietario, en papel, del campus de la Facultad de Ciencias Ambientales de la Universidad Estatal de Nueva York y el Campus Newcomb de Forestry. Estos 11,000 acres, si son propiedad del estado (a través de la Universidad Estatal), violarían la constitución. La propiedad no se gestiona en una capacidad “para siempre salvaje” y un cambio para administrar de tal manera derrotaría el propósito de la institución para la propiedad. Este problema de propiedad es completamente análogo a la realidad de la propiedad de la servidumbre de conservación. Tal designación también derrotaría el propósito declarado de las servidumbres de conservación. Si la tierra bajo una servidumbre estatal no puede mantenerse en la producción de madera o cerradas al público, pierden todo el valor para los propietarios industriales y al estado como herramienta de protección. Es contrario a los propósitos establecidos de la protección de la tierra en â§49-0101 de la Ley de Conservación Ambiental para crear una definición restrictiva que limite la capacidad del estado para usar dicha herramienta de protección de la tierra. Servicios
La naturaleza tradicional de la servidumbre es separada de la de la propiedad de tarifas de un paquete, que otorga mayores derechos para controlar la propiedad. Una servidumbre de conservación, por definición, es diferente de la propiedad absoluta de una propiedad real. La jurisprudencia de Nueva York ha sostenido durante mucho tiempo que las servidumbres constituyen un interés en la tierra. “La definición de una servidumbre es el derecho que un hombre tiene que usar la tierra de otro para un propósito específico. 3 Kent’s Com. 528, citado en Tabor v. Bradley , 18 N.Y. 109 (1858) . También, “una servidumbre es un derecho sin ganancias, creado por subvención o receta, que el propietario de un patrimonio puede ejercer en o sobre el patrimonio de otro en beneficio de la primera.” Los casos más recientes se han basado en Greenwood Lake Definición.
Otros estados han definido las servidumbres de manera similar en su jurisprudencia. “.” Los tribunales de Michigan han dicho que una servidumbre es “una libertad, privilegio o ventaja sin ganancias, que el propietario de una parcela de tierra puede tener en las tierras de otra”. Además, una decisión histórica de Nueva Jersey declaró una servidumbre es “Un derecho, distinto de la propiedad, de usar de alguna manera la tierra de otra”. El peso de Nueva York y el precedente persuasivo indica que las servidumbres nunca han sido “tierras” y son un interés en la tierra. Si bien una servidumbre de derecho consuetudinario no es idéntico a la servidumbre de conservación legal creada por el artículo 49 de la ECL, el desarrollo de la jurisprudencia de servidumbre indica un tema común de que una servidumbre, en general, nunca se ha clasificado como congruente con la propiedad de tarifas. >
Consideraciones prácticas: precio y uso
El estado favorece cada vez más las servidumbres como una herramienta flexible de protección de la tierra. El Plan Master de Tierras del Estado establece que las servidumbres son “intereses menos que las care en tierras privadas que tienen un propósito público importante, ya sea proporcionar acceso público a tierras estatales o en preservar el carácter natural y de espacio abierto de las tierras privadas cargadas por el comodidad.” Las servidumbres tienen un precio menor que la compra directa de tierras. Cuando el estado compró el área de 14,700 acres William C. Whitney Wilderness en 1997, se pagó un precio de $ 17.1 millones. La división simple suministra que el precio pagado por acre fue de $ 1,163. En 2000, el estado compró 450 acres de costa e islas en Blue Mountain Lake por $ 1,418,000, o $ 3,151 por acre. El acuerdo de campeón, en comparación, incluyó tanto la tarifa como la compra de servidumbre. En general, 139,000 acres fueron protegidos a un costo de $ 24.9 millones, o $ 179 por acre. Antes del acuerdo de campeón, 18,950 acres en la misma región estaban protegidos por servidumbre de conservación a un costo de $ 1.6 millones, o $ 84 por acre. Si bien los tierras forestales productivas tienen un valor de mercado significativamente más bajo por acre que la tierra frente al mar, el precio menor de las servidumbres se extiende a la propiedad de la costa también. En 2003, 5,000 acres en los Adirondacks centrales, incluidos dos lagos en su totalidad, estaban protegidos por servidumbre de conservación a un costo de $ 2,300,000, o $ 460 por acre. En cada caso, la compra de una protección de servidumbre asegurada de la tierra a un costo mucho menor que la propiedad total de la tarifa, mientras que permite que continúen muchos usos incompatibles con la propiedad estatal.
El uso de servidumbres evita muchos de los más Los usos dañinos al tiempo que permiten que el control privado y la cosecha de madera continúen en la propiedad. Cada servidumbre contiene condiciones y requisitos separados negociados por las partes. En un ejemplo inmediatamente relevante, la servidumbre del campeón enumera los “derechos reservados” del propietario, incluido “el derecho de realizar actividades forestales comerciales relacionadas con la gestión de los recursos forestales y la recolección de madera …”. El derecho también permanece con el terrateniente para arrendar tierras a clubes de caza por un período de quince años. Sin embargo, los derechos de desarrollo se limitan solo a aquellos proyectos futuros acordados en la servidumbre o luego acordados por los procedimientos establecidos en la servidumbre. Además, la construcción permitida y los usos de madera todavía están sujetos a amortiguadores ribereños y otras estrategias de protección del medio ambiente como se explica en la servidumbre. Esta combinación flexible permite al estado asegurar que las actividades económica y culturalmente importantes continúen, pero de una manera que salvaguardan los valores ambientales y de otros valores públicos.
Finalmente, el estado prefiere las servidumbres en muchos casos para reducir una carga administrativa. Las tierras propiedad del estado en el título de la tarifa son automáticamente parte de la reserva forestal “Forever Wild”. Las tierras recién compradas deben ser inventoradas por el personal de DEC y APA para las características recreativas y ambientales, y luego las tierras agregadas a la reserva forestal están sujetas a audiencias públicas para asignar una clasificación de uso de la tierra. Los recursos estatales se utilizan para monitorear y proteger las tierras, desde las patrullas del Oficial de Conservación del Forestal y los Forestales hasta el Trabajo de Mantenimiento de la Carretera Dec. Además, la Ley de la Agencia Adirondack Park requiere que se complete un plan de gestión para todas las tierras estatales. Este es un documento intensivo que incluye información sobre ecología, uso recreativo, importancia cultural y usos futuros planificados. Además, este proceso está sujeto a audiencia pública en el DEC y debe ser aprobado por el personal y los comisionados de la APA antes de la promulgación. El estado y el propietario privado luego comparten la responsabilidad del mantenimiento y la gestión de la propiedad. Por ejemplo, en la servidumbre de campeón, términos y condiciones, el ítem 7, a los 31 años, requiere la cooperación estatal y privada en el mantenimiento del sistema de carreteras. Mediante el uso de servidumbres, el estado puede proteger las tierras de Adirondack mientras usa una cantidad menor de dinero y recursos en los esfuerzos de protección de la tierra.
Conclusión
Aunque los demandantes plantean una nueva pregunta constitucional sobre la naturaleza de servidumbre, disposiciones contractuales en la servidumbre ya control en caso de disolución de la servidumbre. Además, la red legal existente sobre las servidumbres de conservación no ofrece una definición única en cuanto a la naturaleza de este interés en la tierra. Algunos, como recitan los demandantes, reclaman las servidumbres para ser “tierras”, mientras que otras secciones de la ley estatal definen las servidumbres como menores intereses en la tierra. La naturaleza de las servidumbres también contradice el argumento de los demandantes. Las servidumbres son una herramienta de conservación útil aprobada por todas las partes interesadas en la comunidad de conservación. El uso de servidumbres demuestra además que no son “tierra” en ningún sentido. Según estos factores, la causa de acción de los demandantes y la solicitud de alivio declarativo basado en esta suposición falaz debe ser desestimada.
