Hace quince años, estaba alquilando un garaje convertido en Palo Alto, California, que los propietarios querían entregar a un miembro de la familia. Me dieron un aviso de desalojo de treinta días y no decidí luchar contra él, ya que una pequeña investigación reveló que el propietario tenía derecho a desalojarme para entregar la vivienda a familiares. (En los días previos a los navegadores web, la investigación legal era un poco más difícil). Disfruté viviendo en Palo Alto, pero, francamente, el garaje no era el lugar más ideal, el dormitorio estaba en una historia superior que tenía un tono severo para el Techo, haciendo que el espacio disponible “arriba” sea extremadamente limitado.
Me mudé de manera voluntaria de mi apartamento Palo Alto y encontré una unidad de alquiler más barata y mejor más cerca de mi lugar de trabajo. Estaba en un nivel de ingresos que calificaría como clase media en la mayoría de las demás partes del país, y tenía fondos suficientes para financiar un movimiento. (Mis compañeros de trabajo y yo bromeamos diciendo que este ingreso, aproximadamente equivalente al ingreso nacional promedio para una familia de cuatro, era el “salario mínimo” en California a principios de la década de 1990).
No todos los inquilinos que enfrentan el desalojo estaba en la posición que me encontré. Ya sea debido a problemas financieros graves o quejas contra un arrendador, algunos inquilinos no pueden o no están dispuestos a entregar una propiedad de alquiler. En el caso de los inquilinos que no entregarán una propiedad después de que el propietario reciba la notificación adecuada, el propietario generalmente comenzará el proceso de desalojo presentando una demanda ilegal . Este tipo de demanda está dirigido a un juicio sumario y se moverá muy rápidamente a través de los tribunales.
La demanda de detención ilegal
El acusado, el inquilino sobre el que se ha entregado la demanda, recibe un máximo de cinco días para responder a la demanda por escrito después de ser atendida por el demandante, el propietario. El tribunal generalmente escucha el caso dentro de los 20 días posteriores a que el inquilino haya presentado una respuesta. no tiene derecho a desalojarlos. El propietario/demandante no puede bloquear a los inquilinos, cortar su electricidad o agua, confiscar las pertenencias del inquilino o cualquier otra medida coercitiva para llevar a cabo el desalojo. Los propietarios que toman medidas coercitivas pueden ser responsables de las sanciones legales de hasta $ 100 por día por el tiempo que utilizaron métodos ilegales para desalojar al inquilino.
En la audiencia de la corte, ambos inquilinos, ambos inquilinos y el propietario explicará su caso y su presente evidencia y explicará su caso. El tribunal puede encontrar que el propietario está por error y prohíbe al propietario desalojar al inquilino. Si se emite dicha decisión, el inquilino no tendrá que desocupar la propiedad y se le puede ordenar al propietario que pague los costos judiciales, como las tarifas de presentación del inquilino y los honorarios del abogado.
Si el inquilino pierde el caso, el tribunal emitirá una escritura de posesión que ordena al sheriff del condado que retire al inquilino de la propiedad si el inquilino no lo anula voluntariamente Dentro de los cinco días a partir de la fecha en que se sirvió el escrito. Si el inquilino todavía está en posesión de la propiedad al final del quinto día, el sheriff está autorizado a eliminar físicamente y bloquear al inquilino y confiscar cualquier pertenencia que quede en la propiedad de alquiler. El propietario no puede tomar posesión de la propiedad hasta después de que el sheriff ha eliminado al inquilino. Alquiler y también puede otorgar los daños del propietario, los costos judiciales y los honorarios de abogados. Además, si el tribunal considera que el inquilino actuó con intención maliciosa de no entregar la propiedad, el tribunal puede otorgar al propietario hasta $ 600 como multa. La sentencia contra el inquilino se informará sobre su informe de crédito durante siete años. >
Los inquilinos atendidos con una queja de detención ilegal debe obtener inmediatamente asesoramiento o asistencia legal de organizaciones de inquilinos, clínicas de vivienda, clínicas de asistencia legal o abogados privados. Solo tiene cinco días para responder por escrito a la queja del propietario, y si no responde al presentar el documento legal correcto ante el secretario de la corte en el que se presentó la demanda, pierde su defensa legal. (Una copia del formulario para presentar una respuesta ante la oficina del secretario de la corte está disponible en línea en www.courtinfo.ca.gov/cgi-bin/forms.cgi . (Formulario 982.1 (95 (95 )).)
Se requiere una tarifa de presentación, típicamente de aproximadamente $ 180, al presentar la respuesta al secretario de la corte. Los inquilinos/acusados que no pueden pagar la tarifa de presentación pueden presentar una solicitud de exención a la tarifa, llamada “ Solicitud de exención de tarifas y costos judiciales ” (que se puede obtener en línea en www.courtinfo.ca.gov/cgi-bin/forms.cgi (formulario 982.1 (17)).
Después de haber presentado su respuesta escrita a la queja del propietario, el empleado de El tribunal enviará por correo tanto a usted como al propietario un aviso de la hora y el lugar del juicio. Si no aparece en el tribunal, se presentará una sentencia predeterminada en su contra.
<< P> Juicios predeterminados
A su aplicación por el propietario/demandante, el tribunal ingresará a sentencia predeterminada contra el inquilino/acusados que no presentan una respuesta por escrito a la queja del propietario. Posteriormente, el acusado recibirá un aviso de juicio y orden de posesión. Inquilino/acusados que buscan obtener el tribunal para dejar de lado un fallo por defecto enfrenta una tarea desalentadora, ya que es un procedimiento legal complejo.
disputando un desalojo
si tienes una defensa legal Para la queja del arrendador, debe indicarla en la respuesta escrita que presente al secretario de la corte al final del quinto día. Las defensas incluyen:
-La aviso de tres días del propietario solicitado más alquiler de lo que realmente se debió;
-La unidad de alquiler violó la garantía de habitabilidad implícita ;
-El propietario presentó la acción de desalojo en represalias para el inquilino que ejerce sus derechos o debido a una queja ante el inspector del edificio sobre la condición de la propiedad de alquiler < /P>
Otra defensa es el fracaso del propietario de servir adecuadamente a la citación y la queja. En tales casos, el demandado puede presentar una moción de para anular el servicio de la citación . En los casos en que la queja del propietario tiene un defecto técnico o alega incorrectamente un derecho al desalojo, el inquilino/acusado puede presentar una demurrer .
El tribunal Ingresará a juicio predeterminado A favor del propietario en los casos en que los inquilinos no presenten una respuesta por escrito al final del quinto día, el tribunal ingresará. El propietario/demandante utilizará el juicio predeterminado para obtener un escrito de posesión . El tribunal también puede otorgar al propietario de alquiler, daños y costos judiciales no remunerados.
Las partes a una demanda de detención ilegal tienen derecho a un juicio con jurado, y cualquiera de las partes puede solicitar una. Después de que el inquilino/acusado haya presentado su respuesta al propietario/demandante, el tribunal le enviará al acusado un documento llamado A Memorandum para establecer el caso para el juicio , que Oficialmente se conoce como un formulario de “solicitud/contra-solicitud para establecer el caso para el juicio” (Formulario UD-150).) Esto indicará si el demandante ha solicitado un juicio con jurado. De lo contrario, las partes que brindan asesoramiento a los inquilinos generalmente recomiendan que los acusados que carecen de representación legal no soliciten un juicio con jurado debido a las complejidades de presentar una defensa en dicho foro.
En casos raros, un inquilino perdedor puede convencer El tribunal para permitirles permanecer en una propiedad de alquiler a través del mecanismo legal de ayuda de la pérdida de la tenencia. El alivio de la confiscación se puede obtener en los casos en que el inquilino convence al tribunal de que enfrentaría graves dificultades si se desalojan de la propiedad, y que el inquilino puede y está dispuesto a pagar toda la renta que vence y/o cumplirá completamente el contrato de arrendamiento o alquiler. El alivio ordenado por la corte de la confiscación solo está disponible en los casos en que el inquilino ha mantenido la posesión de la propiedad y no ha sido entregado al propietario. Pero a menos que puedan obtener un alivio del juicio de decomiso de la corte, tendrán que entregar la propiedad al propietario. Un tribunal generalmente no otorgará la solicitud de un inquilino para una suspensión de la aplicación a menos que considere que el inquilino sufrirá dificultades extremas y el propietario no sufrirá un daño irreparable. En aquellos casos en que el tribunal otorga una suspensión de la aplicación, ordenará al inquilino que realice pagos de alquiler a la corte. Un arrendador que pierde una demanda de detención ilegal también puede apelar la sentencia.
Escritura de posesión
inquilinos que no se mudan Fuera de una propiedad después de perder un caso y la sentencia contra ellos se convierte en final enfrentará la eliminación del sheriff del condado bajo un escrito de posesión emitido por el tribunal , que es entregado al sheriff por el propietario. P>
Antes de obligar a un inquilino a salir de la propiedad de alquiler, el sheriff le servirá con una copia del escrito de posesión, que instruye al inquilino que deben salir de la propiedad al final del quinto Día después de que se sirve el escrito. Si el inquilino no se mueve al final del quinto día, el sheriff retirará al inquilino de la propiedad y le dará posesión al propietario. El inquilino perdedor tendrá los costos del servicio de orden de posesión, que se agregará a los otros costos que el propietario cobrará. por el sheriff. El sheriff eliminará las pertenencias del inquilino que quedan en la propiedad, y puede darlas al propietario para el almacenamiento, a quien se le permite cobrar las tarifas de almacenamiento razonables del antiguo inquilino. Si el inquilino no reclama sus pertenencias dentro de los 18 días, el propietario puede subastarlos o mantenerlos si su valor es inferior a $ 300 después de enviar un aviso al ex inquilino para que venga y los recoja. Los costos del desalojo forzado del sheriff también se pueden agregar a la sentencia que el propietario puede recolectar de un inquilino desalojado.
Referencia:
- Departamento de Asuntos del Consumidor de California – El proceso de desalojo www.dca.ca.gov/publications/landlordbook/evictions.shtml
