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La crisis de ejecución hipotecaria ha creado una oportunidad sin precedentes para invertir en bienes raíces a precios enormemente con descuento. Cuando un propietario no se convierte en su hipoteca y entra en ejecución hipotecaria, el resultado final es que la casa termina en una subasta de ejecución hipotecaria. Si nadie compra la casa en la subasta de ejecución hipotecaria, entonces la casa se remonta al banco que originó el préstamo hipotecario. Una vez que la propiedad se devuelve al banco, se conoce como un REO que significa propiedad inmobiliaria (por el banco).
El banco tiene un departamento que trata específicamente con las propiedades REO. En este departamento, hay gerentes de activos, que son responsables de supervisar estas propiedades propiedad del banco. Cada casa es asignada por el gerente de activos a un agente de bienes raíces que es un agente de listado para el gerente de activos (banco). Se requiere que estos agentes inmobiliarios envíen un BPO (opinión del precio del corredor) al gerente de activos. El BPO es la opinión del agente de bienes raíces sobre lo que esta casa de propiedad del banco vendería en el mercado actual. Este BPO se basa en un precio de oferta de efectivo que un inversor pagaría para comprar la casa lo antes posible.
Las casas propiedad de Bank que venden el banco suelen ser acuerdos de efectivo. Lo que esto significa es que los compradores tradicionales que buscan comprar una casa con una hipoteca son efectivamente “incapaces” de comprar estas casas. Solo los compradores en efectivo que pueden pagar en efectivo pueden enviar ofertas para comprar estas propiedades REO de propiedad bancaria. Por esta razón, generalmente el banco requerirá que se presente una “carta de prueba de fondos” junto con el contrato para comprar la propiedad. La carta de prueba de fondos es a menudo un estado de banco o corretaje que muestra que el comprador tiene el efectivo disponible para comprar la propiedad de inmediato.
El agente inmobiliario presenta la opinión de precios del corredor al gerente de activos en el banco. Este precio le permite al gerente de activos saber a qué precio el agente inmobiliario cree que la casa debe estar en la lista para tener un precio competitivo. El gerente de activos podría acordar enumerar la casa a este precio o más probable que acepte enumerarla por un precio que sea un poco más alto que el BPO.
En este punto, la casa se enumera en la MLS para que todos lo vean. Todos los agentes inmobiliarios y cualquier persona con acceso a la MLS ahora pueden ver que esta casa está disponible para la venta. Estos listados también están disponibles en sitios web gratuitos como www.realtor.com y www.zillow.com.
Los inversores en efectivo comienzan a llamar al agente de listados para programar una hora para ver la casa. Si la casa ha recibido un precio competitivo, entonces la competencia será feroz entre los compradores que intentan comprar la casa. Los inversores como yo a menudo presentan una oferta para comprar una casa a las pocas horas de la casa que figura en la MLS. En algunos casos, si la casa tiene un precio competitivo, habrá múltiples ofertas en la casa y puede haber hasta 8 o más contratos de compra para comprar la casa. En este escenario, el agente de bienes raíces se comunicará con todos los compradores potenciales y les pedirá que presenten su “más alta y mejor” oferta. Los compradores enviarán cada uno su oferta más alta y la oferta más alta comprará la casa.
La mayoría de los compradores de efectivo de hoy en día son inversores que buscan propiedades de alquiler o casas que se pueden fijar y revender. Las casas que necesitan prácticamente no hay reparaciones en demanda por parte de los inversores en efectivo que buscan agregar a su cartera de alquiler. Las casas que necesitan reparación están en demanda por inversores en efectivo que buscan arreglar y luego revender estas casas a los compradores de viviendas por primera vez.
Hay una enorme competencia en la compra de propiedades propiedad de bancos. Muchos principiantes hacen “ofertas de Lowball” sin estar al tanto de la feroz competencia entre los inversores en efectivo. La realidad es que muchas de las propiedades REO de hoy se venden al precio de la lista o superior. Hacer ofertas de Lowball en este entorno es una pérdida de tiempo. Las ventas cortas también son una pérdida de tiempo. ¿Por qué molestarse en negociar de un lado a otro con un banco cuando puede hacer ofertas en las propiedades de propiedad del banco que figuran en la MLS? El gerente de activos tendrá una respuesta en unos pocos días en comparación con los 3 meses típicos, espera una respuesta en una oferta de venta corta. También hay mucho menos papeleo.
La competencia por propiedades de propiedad bancaria es más feroz en las casas de compradores de vivienda por primera vez por primera vez. La razón es porque estas propiedades son excelentes alquileres. Los compradores de efectivo pueden comprar estas casas y, dado que los precios son tan baratos, el flujo de efectivo es muy positivo en estas casas como propiedades de alquiler. Las casas que se pueden solucionar y voltear a los compradores de viviendas por primera vez también son muy atractivas para los inversores en efectivo. Los inversores pueden comprar estas casas, repararlas y luego venderlas a compradores de viviendas por primera vez con hipotecas de la FHA con una gran prima.
Si tiene el efectivo, comprar propiedades propiedad del banco es una excelente manera de hacer una tremenda Beneficio en el mercado inmobiliario actual. Sin embargo, para la mayoría de los nuevos inversores potenciales, carecen de tres componentes clave críticos:
‘â ¢ Efectivo para comprar la casa
‘ â ¢ Prueba de fondos Carta
‘â ¢ Educación y capacitación </// P>
Ofrecemos un programa de tutoría privada que resuelva específicamente estos problemas para los inversores inmobiliarios principiantes. Póngase en contacto con nuestra oficina si desea obtener más información sobre este programa. Si ya tiene todos los componentes anteriores, ahora es un muy buen momento para comenzar a invertir en bienes raíces. El mercado inmobiliario actual brinda una oportunidad sin precedentes para comenzar a comprar propiedades REO propiedad de Bank.
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