Si está considerando alquilar un nuevo espacio de oficina o firmar cualquier arrendamiento comercial, aquí hay cosas a considerar antes de firmar en el resultado final:
1. Término
El término de un arrendamiento es casi siempre negociable. Pocos propietarios insistirán en un compromiso a largo plazo si el espacio ha estado vacío durante algún tiempo. Si duda en ser encerrado en un arrendamiento a largo plazo, aquí hay algunos términos opcionales a considerar:
Arrendamiento de mes a mes : rara vez se ofrecen, pero los propietarios Los considerará, especialmente si hay muchas vacantes comparables en el área. La desventaja es que la renta mensual será más alta que con un contrato de arrendamiento a largo plazo. Otro inconveniente a considerar es que si el propietario encuentra otro inquilino potencial que está dispuesto a firmar un contrato de arrendamiento más largo, podría estar fuera de una oficina con muy poco tiempo.
Breve arrendamiento con opción de renovación < /B>: Comprometerse por un período de tiempo, tal vez 6 meses, con una opción de renovar. Por lo general, el período de renovación lo llevará al término que el propietario quería al principio. Asegúrese de especificar el alquiler de renovación por adelantado. De lo contrario, puede encontrar su alquiler mensual aumentado más allá de lo que está dispuesto a pagar.
Opción para cancelar : una variación en el contrato de opción de renovación es un compromiso a largo plazo, digamos , 3 o 5 años, con la opción de cancelar con un aviso avanzado de 3 a 6 meses. Muchos propietarios estarán de acuerdo con esto.
Cláusula de cancelación : a veces desea protegerse “por si acaso:” En caso de que su negocio falle, en caso de que venda la empresa A otra persona, en caso de que las circunstancias cambien. Es posible que desee considerar agregar una cláusula a su acuerdo de alquiler que le permita cancelar el contrato de arrendamiento “con causa” con aviso de 30 días al propietario. Debe especificar algunas causas específicas que el propietario debe aceptar, además de poner una frase que dice “la aprobación no se retendrá injustificadamente”. A menudo deberá aceptar pagar una tarifa de cancelación, a veces hasta dos meses de alquiler, para proteger al propietario.
2. Alquiler mensual
El alquiler mensual y qué servicios son y no están cubiertos suelen ser los aspectos más comentados de alquilar un espacio comercial. A menudo, el alquiler mensual se puede reducir acordando a largo plazo. Esté atento a las cláusulas de escalada. A menudo, los propietarios incluirán cláusulas que les permiten aumentar su renta en respuesta a los cambios en el índice de precios al consumidor del gobierno u otros barómetros nacionales. Si su arrendador insiste en este tipo de cláusula, intente al menos obtener un límite en el porcentaje de aumento, con frases como “en ninguna circunstancia puede aumentar el 4% por año”.
también tenga en cuenta Disposiciones de “penalización”. Asegúrese de comprender la multa por los pagos atrasados. Algunos arrendamientos comerciales tienen una suma plana como una “tarifa tardía” y luego un cargo de penalización tan alto como $ 10- $ 15 por día . Eso puede agregar fácilmente $ 300+ a su alquiler mensual. Si tiene un buen historial de crédito, muchos propietarios están dispuestos a negociarlo o eliminarlo por completo.
3. Mantenimiento del área común
Asegúrese de preguntar sobre las tarifas de leva (mantenimiento del área común). A menudo, los propietarios con múltiples inquilinos cobran a cada inquilino un cargo por separado por mantener espacios compartidos, como vestíbulos, baños, estacionamientos, etc., además del alquiler mensual. Si su propietario le cobra por CAM, asegúrese de que sea una cantidad establecida, no solo “5% de los gastos reales incurridos …” Con la última frase, puede sorprenderse por una gran factura cuando el propietario decida reemplazar los muebles en el Lobby o nieva durante un mes.
4. Depositar
A diferencia de los arrendamientos residenciales, los arrendamientos comerciales varían ampliamente en sus requisitos de depósito. Muchos arrendamientos comerciales solicitan con tres meses de anticipación, pero uno suele ser suficiente. Algunos propietarios están dispuestos a agregar simplemente una cantidad adicional a los primeros 6 meses de alquiler en un contrato de arrendamiento a largo plazo. Nuevamente, trate de negociar el mejor trato para usted.
5. Daños a las instalaciones
Asegúrese de que su contrato se reserve su derecho de cancelar el contrato de arrendamiento si el edificio es destruido o se daña severamente por una ocurrencia natural (tornado, inundación, guerra, incendio causado por otro inquilino, etc.). A menudo se llama una cláusula de fuerza mayor, esta disposición garantiza que si no puede hacer negocios durante 30 días o más, debe tener derecho a mudarse a otro lugar sin penalización. Su derecho a cancelar también debe aplicarse si se produce daños en otra parte del edificio de tal manera que interfiera con su acceso y uso de su oficina.
6. El derecho de subarrendar o asignar
Muchos contratos de alquiler limitan su derecho a subarrendar o asignar su arrendamiento. Sin embargo, muchos propietarios están dispuestos a aceptar una tarea o subarrendamiento “con el consentimiento del propietario”. Solo asegúrese de agregar una cláusula que indique que “el consentimiento del propietario no será retenido irrazonablemente …” De esa manera si encuentra un buen inquilino, es más difícil para el propietario decir “no”.
7. La responsabilidad, el negocio y otros seguros
es imprescindible. Pero los diferentes propietarios tendrán diferentes requisitos, lo que puede afectar sus costos generales. Asegúrese de calcular sus costos de seguro para determinar qué oficina es adecuada para usted. Un seguro comercial común es la responsabilidad integral, que cubre daños a la propiedad y reclamos de personas heridas en las instalaciones. Esto generalmente tendrá altas cantidades de cobertura de ocurrencia. Sin embargo, dependiendo de su tipo de negocio y tipo de edificio, es posible que pueda comprar una política de responsabilidad pública para cubrir reclamos de invitados e invitados comerciales y una política separada de incendios, víctimas, continuación y pérdida de negocios para cubrir el daño a la propiedad. A menudo, comprar las dos políticas por separado puede ahorrar algo de dinero porque a menudo hay diferentes cantidades de cobertura por ocurrencia requeridas. Dependiendo de los requisitos de su propietario, debe intentar negociar el mejor trato para usted.
8. Reparaciones y mejoras de propiedades
Asegúrese de comprender claramente quién es responsable de qué reparaciones y mejoras de propiedades y cómo realizar el servicio. Si usted es responsable de las modificaciones interiores, asegúrese de comprender el proceso de aprobación. Si al momento de firmar el contrato de arrendamiento hay reparaciones que se realizarán, comprométete por escrito del propietario y una fecha límite. Muchos arrendadores encuentran que es más difícil conseguir que un propietario haga reparaciones menores una vez que se hayan mudado.
9. Exclusividad de tipo de negocio
Si está seleccionando un cierto complejo debido a la alta visibilidad o el negocio de tráfico peatonal, es posible que desee solicitar que su propietario acepte otorgarle exclusividad de tipo de negocio. De esa manera, otra cafetería u otro planificador financiero u otro CPA no se mueve en al lado.
10. Uso de restricciones de espacio
Asegúrese de que haya disposiciones en su contrato de arrendamiento que restrinjan la capacidad del propietario de reducir el espacio necesario para llevar a cabo su negocio, incluidas las áreas comunes y los estacionamientos. Si hay una sala de conferencias compartida de la que depende de conocer a los clientes, asegúrese de que haya una disposición en su contrato de arrendamiento que le permita irse o reducir su alquiler si el propietario decide remodelarlo en un espacio de alquiler para otro inquilino. Los espacios de estacionamiento también son a menudo un punto de disputa, especialmente en las áreas del centro de striptease donde el propietario puede estar buscando agregar construcciones.
11. Derecho de la primera negativa
Una disposición comúnmente negociada en arrendamientos comerciales permite a un inquilino actual un derecho de primera negativa a alquilar espacios disponibles en proximidad a su arrendamiento actual, actualizado a un espacio recientemente disponible sin multa, o permita que el inquilino compre el edificio si el propietario desea vender.
Como con todos los contratos, asegúrese de leerlo a fondo y nunca firmar un contrato Antes y escriba Na (no aplicable) en cualquier espacio en blanco. Si tiene alguna pregunta, asegúrese de preguntarle al propietario. Si aún tiene preguntas o inquietudes, haga que su abogado lo revise antes de firmar. Cualquier arrendador de buena reputación le permitirá tiempo que un abogado revise el arrendamiento. Si se resisten a esa solicitud, debe buscar otro espacio.
