Recientemente, ha habido bastante publicaciones en sitios web de finanzas profesionales y blogs de finanzas personales sobre si uno es mejor comprar una casa o alquilar e invertir más en el mercado de valores. Para ser claros, no estoy abordando el uso de su residencia principal como un medio para construir su red y convertirme en millonario. En cambio, esta publicación está dirigida a cómo la inversión inmobiliaria, es decir, la compra de propiedades de alquiler puede ayudarlo a convertirse en un millonario.
Para comenzar, los siguientes pasos serán más útiles para aquellos que tienen su casa financiera en orden y Quizás tenga una reserva de efectivo disponible con la que podrían comenzar a invertir en bienes raíces. Como parte de este proyecto de escritura grupal, Free Money Finance ha escrito una excelente publicación en las 5 mejores formas de mejorar su red y Generation X Finance publicada en las cinco mejores formas de convertirse en millonario, que deberían ayudarlo a encaminar sus finanzas y lo pone en el camino para poder pagar la inversión inmobiliaria.
1. Los bienes raíces son una de las únicas inversiones para las que puede prestar dinero a una tasa de interés razonable. Lo que esto significa es que puede construir riqueza solo haciendo un pago inicial limitado y luego usando el dinero de otra persona para construir su riqueza. En este momento, si quería sacar una hipoteca de tasa fija de quince años de $ 100,000, la tasa actual es inferior al 6%. Sin embargo, si quisiera pedir prestado $ 100,000 en efectivo en el margen de mi cuenta de mercado de valores para invertir en el mercado de valores, tendría que pagar en algún lugar en el rango de 9.5-10.75%. Del mismo modo, si desea a su banco local y dijo que quería pedir prestado $ 100,000 para invertir en el mercado de valores, se reirían en su cara y luego le mostrarían la puerta.
2. Los alquileres proporcionados por La propiedad de alquiler pagará su hipoteca, construyendo el capital de forma gratuita y proporcionará un flujo de efectivo positivo. Para que esto sea cierto, es imperativo que realice su investigación de mercado antes de saltar a la inversión inmobiliaria, ya que los mercados inmobiliarios pueden variar de un lugar a otro. Si el mercado es tal que el alquiler no le proporcionará un flujo de efectivo positivo, entonces deberá pensarlo dos veces sobre si los otros beneficios discutidos en esta publicación proporcionarán un rendimiento suficiente para que la propiedad siga siendo una inversión que valga la pena. .
Al calcular el flujo de efectivo, no olvide tener en cuenta los impuestos a la propiedad, el seguro, los gastos de mantenimiento y las servicios públicos no pagados por los inquilinos. Con los arrendamientos residenciales, el propietario es típicamente responsable de impuestos, mantenimiento, seguro y, a veces, servicios públicos. Los arrendamientos comerciales suelen ser lo que se conoce como arrendamientos “triple netos”, lo que significa que el inquilino es responsable de pagar los impuestos, el seguro, el mantenimiento y los servicios públicos.
3. Puede usar una deducción de depreciación para compensar cualquier gasto relacionado con la propiedad. El código fiscal federal permite que las mejoras (es decir, el edificio pero no el terreno) sobre las propiedades de alquiler sean depreciadas durante un período de 27.5 años para propiedades residenciales o 39 años para propiedades comerciales. Cada año se le permite deducir hasta un año de depreciación.
Esto significa que si compra una propiedad de alquiler residencial por $ 150,000 de los cuales $ 50,000 se atribuyen a la tierra y se atribuyen $ 100,000 a la Edificio, es posible que pueda tomar una deducción de depreciación de hasta $ 3,636 por año ($ 100,000 divididos por 27.5).
Las deducciones de depreciación que usted cancela en cualquier año reduce su ingreso imponible, aumentando su ganancia así. para ese año. Una persona ordinaria se limita a una deducción máxima de pérdida de propiedad de inversión inmobiliaria de $ 25,000 de $ 25,000 contra sus ingresos imponibles ordinarios. Cualquier pérdida de impuestos a la inversión inmobiliaria no dedicada se transmite para uso futuro, como en el momento en que la propiedad se vende con ganancias. Luego, puede restar la pérdida fiscal no utilizada de su ganancia de capital para reducir el beneficio imponible.
Es posible que desee buscar asesoramiento profesional de su C.P.A. o abogado fiscal con respecto a las deducciones de depreciación.
4. Puede usar un “intercambio de impuestos diferidos” para rodar sus ganancias de capital en su próxima propiedad de inversión. Muchos se refieren a estos como “intercambios libres de impuestos”, que es un nombre inapropiado. Muchas personas están familiarizadas con la regla actual con respecto a las residencias personales: si vende su residencia personal con ganancias, no tiene que pagar ninguna ganancia de capital en la venta siempre que sus ganancias de capital sean inferiores a $ 250,000 para individuos o $ 500,000 para parejas casadas. Sin embargo, con la propiedad de inversión, si vende la propiedad, debe pagar los impuestos sobre las ganancias de capital, lo que le dará un bocado sustancial de sus ganancias. Sin embargo, el Código de Impuestos Internos â§1031 permite lo que se conoce como “intercambios de impuestos diferidos”. Si está vendiendo una o más piezas de bienes raíces de inversión y planea comprar bienes inmuebles de inversión diferentes, luego utilizando un intercambio de impuestos con fines de impuesto, puede redactar sus ganancias de capital en la nueva compra y no pagar ningún impuesto al momento de la venta.
Por ejemplo, digamos que compro una propiedad de alquiler residencial por $ 80,000. Unos años más tarde, decido que me gustaría vender la propiedad por una propiedad de alquiler diferente. La propiedad ahora vale $ 100,000. Si vendo la propiedad directamente, estaría obligado a pagar el impuesto sobre las ganancias de capital en mi ganancia de $ 20,000 (en aras de la simplicidad, supongo que no hubo gastos relacionados con la propiedad y no hay deducciones de depreciación). Sin embargo, dado que estoy comprando otra propiedad de inversión, puedo diferir pagar el impuesto al rodar todos los $ 100,000 en mi compra de la nueva propiedad de alquiler.
La razón por la cual esta transacción se considera con impuestos diferido, Es que si alguna vez vendo la propiedad y no la reemplazo con otros bienes raíces, se me exigirá que pague las ganancias de capital en todas las ganancias de cada transacción de intercambio. Por ejemplo, continuando con el ejemplo anterior, uso los $ 100,000 para comprar otra pieza inmobiliaria. En cinco años, decido vender y vale $ 150,000. Por lo tanto, tengo una ganancia de capital de $ 50,000 en la segunda propiedad. Sin embargo, dado que no lo reemplazé con más bienes raíces, también tendré que pagar todas las ganancias de capital diferido, lo que significa que tendré que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital por $ 70,000 ($ 20,000 desde la primera transacción y $ 50,000 de la segunda transacción.
Pero observe la ventaja de poder retrasar las ganancias de capital. Suponga en la primera transacción que tuve que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital en mi ganancia de $ 20,000. Si asumimos un impuesto sobre las ganancias de capital del 20% , Tendría que pagar $ 4,000 en impuestos. Entonces, si quisiera comprar una nueva inversión, solo tendría $ 96,000 disponibles para invertir en lugar de los $ 100,000 completos.
Nota: Hay algunos requisitos muy rígidos Para ejecutar adecuadamente un intercambio libre de impuestos. Por lo tanto, es imperativo que busque una orientación legal adecuada si planea usar dicha transacción. Si la transacción se realiza de manera incorrecta, no se puede solucionar después del hecho y estará obligado a pagar El impuesto sobre las ganancias de capital.
5. Use una compañía de responsabilidad limitada para mantener sus bienes inmuebles y aislarse de la responsabilidad. Esta no es realmente una forma en que los bienes raíces pueden ayudarlo a convertirse en millonario, pero es una forma de proteger sus activos y mantenerlo millonario (o por rico que sea). La propiedad inmobiliaria viene con cierta exposición a los pasivos. Sin embargo, puede protegerse manteniendo los bienes raíces en una compañía de responsabilidad limitada (LLC). Si posee múltiples propiedades, a menudo es aconsejable mantener cada propiedad en una LLC separada. Por lo tanto, si alguien está lesionado en su propiedad y la parte lesionada intenta demandar, la única propiedad que estará en riesgo es esa propiedad, pero la parte lesionada no podrá hacer un reclamo contra sus otras piezas o propiedades. o sus activos personales, como su propia casa o sus cuentas bancarias.
Nota: Nuevamente, hay algunos formalidades involucradas con la formación y mantenimiento adecuadamente de una LLC. Si no está familiarizado con cómo formar y administrar adecuadamente una LLC, consulte a su asesor legal.
Poner todo junto:
Los siguientes números son de una parcela de propiedad recientemente en el mercado. La propiedad está actualmente a la venta por $ 120,000. Tiene 3 unidades de alquiler. Juntas, las 3 unidades proporcionan un ingreso de alquiler mensual de $ 1,850 o $ 22,200 anuales. Los impuestos a la propiedad anuales son de $ 920. Las empresas de servicios públicos cuestan aproximadamente $ 5,280 por año.
Supongo que saco una hipoteca de tasa fija de $ 100,000 y 15 años con una tasa de interés del 7%. Pago los otros $ 20,000 en un pago inicial en efectivo. Los pagos mensuales de la hipoteca serían de $ 899 o $ 10,788 en el transcurso de un año.
Ingresos de alquiler anuales: $ 22,200
Menos pagos de la hipoteca: ($ 10,788)
Menos utilidades: ($ 5,280) <BR) <BR) < > Menos impuestos a la propiedad: ($ 920)
Flujo de efectivo positivo: $ 5,212
Flujo de efectivo positivo: $ 5,212
Equidad después de 1 año: $ 3,909
Ingresos de primer año total: $ 9,121
Este es un retorno del 46% en el pago inicial de $ 20,000. Ahora, no factoré ningún gasto para mejoras y mantenimiento a la propiedad, pero creo que es una suposición razonablemente justa de que estos se compensarán con las deducciones de depreciación y la apreciación del mercado.
Los números anteriores se reflejan simplemente el primer año. Cuanto más se mantenga la propiedad, más rápido que el capital se construirá y después de 15 años, la hipoteca se pagará por completo creando un flujo de efectivo positivo aún más alto.
Supongo que mantengo la propiedad durante los 15 años y La hipoteca se paga por completo. En los años intermedios, he estado creando un flujo de efectivo positivo que puedo invertir en otras vías, como el mercado de valores u otros bienes raíces. Después de los 15 años, he acumulado $ 120,000 en capital en el hogar (sin tener en cuenta ninguna apreciación). Entonces podría usar esto como un pago inicial en una nueva inversión inmobiliaria. Si creo que hacer un pago inicial del 20%, podría comprar una hipoteca de $ 600,000 y comenzar el proceso de construcción de capital de nuevo.
Ahora, como dije anteriormente, el mercado inmobiliario puede variar En diferentes regiones, pero si hace su tarea y sigue adecuadamente las reglas, la inversión inmobiliaria puede ponerlo bien en su camino para convertirse en un millonario. De hecho, muchos de los clientes con los que trabaja mi bufete de abogados de forma regular han construido su riqueza a través de la inversión inmobiliaria.
